Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Росимущество, даже не являясь арендодателем, может обратиться с иском в суд по вопросу взыскания задолженности по арендной плате и пени и расторжения договоров аренды имущества, закрепленного за федеральными государственными унитарными предприятиями и учреждениями.

Основной особенностью аренды государственного или муниципального имущества являются специальные требования налогового законодательства, в соответствии с которыми в период действия таких договоров арендатор должен выполнять обязанности налогового агента.

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ, при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом НДС. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, которые обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и самостоятельно уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

В некоторых периодических изданиях встречается точка зрения, в соответствии с которой НДС в данном случае вообще уплачиваться не должен, так как оказанные услуги подпадают под льготу, предусмотренную подп. 4 п. 2 ст. 146 НК РФ.

Однако такой подход представляется неверным. В упомянутом подпункте речь идет об услугах, оказываемых в рамках выполнения государственными и муниципальными органами возложенных на них исключительных полномочий в определенной сфере деятельности в случае, если обязательность выполнения указанных работ (оказания услуг) установлена законодательством РФ, законодательством субъектов РФ, актами органов местного самоуправления.

Предоставление же имущества в аренду к таким услугам не относится, а расценивается как предпринимательская деятельность, суммы поступлений от которой облагаются НДС на общих основаниях, учитываются в составе внебюджетных средств и перечисляются по предназначению (в доход соответствующего бюджета). Кроме того, ст. 161 НК РФ имеет прямое действие и непосредственно указывает на обязательность выделения суммы НДС из сумм арендной платы.

Кроме того, для подтверждения правомерности осуществления возмещения НДС суммы налога должны быть выделены отдельной строкой во всех первичных документах, а также при наличии счета-фактуры, оформленного в соответствии с требованиями ст. 169 НК РФ.

В бухгалтерском учете арендатора расчет сумм НДС, подлежащего уплате в бюджет и налоговому вычету, отражается следующим образом:

дебет счета 44 кредит счета 60 – на сумму арендной платы без учета НДС;

дебет счета 19 кредит счета 68 – на сумму НДС, определенную расчетным путем.

Таким образом, вся сумма задолженности по арендной плате разбивается на две части – подлежащую перечислению арендодателю и подлежащую перечислению в бюджет. Если арендная плата уплачивается авансом, расчет НДС производится со всей суммы.

Например, медицинская организация ООО «Лекарь» не оказывает облагаемые НДС услуги, однако бухгалтер этой организации должен перечислить в бюджет сумму НДС со всей суммы арендной платы в размере 20 000 руб. При этом, согласно п. 4 ст. 164 НК РФ, нужно использовать расчетный метод, то есть сумму арендной платы умножить на ставку. Ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки (18 %) к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.

20 000 руб. х 18 %: (100 % + 18 %) = 3051 руб.

На сумму НДС с арендной платы составляется счет-фактура в одном экземпляре. При этом на нем должна быть сделана пометка «Аренда муниципального имущества».

Перечислить сумму НДС с арендной платы в бюджет необходимо не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налоговым периодом по НДС у медицинской организации может быть как месяц, так и квартал. Все зависит от выручки. Если она меньше 1 000 000 руб. (без учета НДС) за квартал, тогда налоговый период равен кварталу, в ином случае – месяцу (ст. 163 НК РФ). При этом в выручку не нужно включать сумму арендной платы, которую организация перечисляет арендодателю. Выручка у ООО «Лекарь» превышает 1 000 000 руб., поэтому налоговый период по НДС – месяц.

В платежном поручении на перечисление НДС с арендной платы в поле 101 обязательно нужно указать код 02. Если организация укажет код 01, то она перечислит налог за себя, а не за арендодателя. Чтобы устранить эту ошибку, организации придется заново перечислить в бюджет сумму НДС по арендной плате.

Перечислив арендную плату и НДС с этой суммы, следует зарегистрировать счет-фактуру в книге продаж. Принять к вычету «входной» НДС по арендной плате нельзя, поскольку арендатор не осуществляет операции, облагаемые НДС. Поэтому в книгу покупок счет-фактура не заносится, ведь там регистрируются только те из них, по которым применяется налоговый вычет.

Не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, арендатор должен представить в налоговую инспекцию декларацию по НДС.

Согласно Конституции РФ (ст. 9), земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В частной собственности юридических лиц находится лишь часть земельных участков. В большинстве своем предприятия и организации являются пользователями земли на праве аренды.

В последнее время в стране идет активный процесс формирования законодательной базы для развития рынка земли и связанной с ней недвижимости: упорядочена регистрация прав на землю и сделок с земельными участками, совершенствуется система земельных платежей и т. п.

В ГК РФ нет специальных норм, регулирующих аренду земли, поэтому к таким сделкам применяются общие правила ГК РФ об аренде. Распространяемые на аренду земельных участков положения гражданского законодательства содержат в п. 2 ст. 607 ГК РФ оговорку, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Вводный закон ко второй части ГК РФ от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ закрепил в статье 13 положение о том, что нормы части второй ГК РФ, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Таким образом, положения ГК РФ направлены на урегулирование общественных отношений, касающихся владения, пользования, распоряжения земельными участками, только вместе с соответствующими нормами Земельного кодекса РФ.