Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) определяет земли, полностью изъятые из оборота, – земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), а также земли, ограниченные в обороте, – земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Договор аренды земельных участков – консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Его стороны – арендодатель и арендатор, которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы РФ и ее субъектов, муниципальные образования.

Предмет договора аренды – имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК РФ) требует четкого определения предмета в договоре аренды, поэтому договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок.

Аренда земельного участка представляет собой предоставление арендодателем вынесенной на местности в обозначенных размерах и границах территории определенной категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и/или пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ). Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Те же правила распространяются и на договоры субаренды земельных участков.

Правом сдачи земельного участка в аренду обладает, прежде всего, его собственник. При определенных обстоятельствах в качестве арендодателя может выступать и несобственник земельного участка. Согласно ст. 608 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, должно иметь основанные на законе или специальном волеизъявлении собственника полномочия на сдачу имущества в аренду. Помимо собственника правом распоряжения земельным участком могут обладать родители несовершеннолетних, не достигших 14 лет (по правилам ст. 28 ГК РФ); опекуны и попечители (ст. 32, 33 ГК РФ). Следует отметить, что распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. Не исключена возможность сдачи в аренду земельных участков и для комиссионера (ст. 990 ГК РФ), агента (ст. 1005 ГК РФ), доверительного управляющего (ст. 1012 ГК РФ).

Существенные отличия содержатся в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК РФ арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно ЗК РФ (п. 5, 6 ст. 22), арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ, ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог.

На практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду. Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, поскольку это противоречит сущности арендных отношений.

Помимо субаренды арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

ЗК РФ в отличие от п. 2 ст. 615 ГК РФ не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование.

До введения в действие нового ЗК РФ граждане могли иметь землю на праве пожизненного наследуемого владения.

После введения в действие ЗК РФ данный вид землепользования не допускается. Если право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, было приобретено гражданином до введения в действие ЗК РФ, оно сохраняется. Однако распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, кроме перехода прав на участок по наследству. Соответственно, государственная регистрация перехода указанного права проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Еще один вид землепользования – постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, предусмотренное ст. 268–270 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. После введения в действие ЗК РФ земельные участки в данный вид землепользования гражданам не предоставляются. Граждане и юридические лица, которым земля была предоставлена ранее, до вступления в силу нового ЗК РФ, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Вводным законом к ЗК РФ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ установлено, что юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 г.