Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Статья 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливает порядок аренды земельных участков из этих земель. В аренду могут быть переданы участки, находящиеся, помимо прочего, в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими ее участниками. При этом площадь земельных участков, одновременно находящихся у одного арендатора, законом не ограничивается.

В договоре аренды участка земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрена передача арендуемого участка в собственность арендатора по истечении срока аренды или до наступления этого момента – при условии, что арендатор внес всю выкупную цену, с учетом особенностей, установленных в статьях 8 и 10 Закона. Таким образом, п. 4 ст. 9 Закона устанавливает порядок выкупа арендатором арендуемого земельного участка в собственность, в целом аналогичный порядку выкупа арендатором в собственность арендованного имущества, который установлен в п. 1 ст. 624 ГК РФ. Но в первом случае должны быть учтены особенности, установленные в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В п. 5 ст. 10 Закона реализована норма п. 3 ст. 624 ГК РФ, согласно которой законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Пункт 4 ст. 10 Закона допускает, что участок земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости, но только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды и только при условии надлежащего использования такого участка.

Таким образом, порядок выкупа арендатором в собственность арендуемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения развивает и конкретизирует порядок выкупа арендованного имущества, но с учетом специфики земельных участков как объектов прав собственности и аренды. ЗК РФ не устанавливает порядка выкупа арендатором в собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного назначения), но вместе с тем и не запрещает такой выкуп. Представляется, что для осуществления выкупа стороны договора аренды могут руководствоваться правилами ст. 624 ГК РФ. Но более оправданным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов указанных прав.

В п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что участки земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Этот же Закон (п. 5 ст. 9) по аналогии с п. 1 ст. 621 ГК РФ установил, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичную норму содержит п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Однако арендатор не имеет такого права в следующих случаях:

• если собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды этого участка, тогда оно осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

• если граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений – имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся, тогда оно осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

• при прекращении аренды земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).

Система кадастровой оценки земель предназначена для оценки всей земельной собственности в целях совершенствования территориально-экономического зонирования, определения нормативов земельных платежей, обеспечения всех видов рыночных операций с землей, создания и развития земельного фондового рынка.

Кадастровые номера используются для идентификации земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них.

Основной целью создания системы государственного земельного кадастра является обеспечение экономического и социального развития регионов через оптимальное регулирование земельных отношений.

Государственный земельный кадастр обеспечивает:

• в области правовых отношений государственную регистрацию прав на землю и сделок с ними и, как следствие, защиту прав землепользователей;

• в сфере экономики поступление земельных платежей в местный бюджет, проведение кадастровой (экономической) оценки земель, информационную и правовую поддержку рыночного оборота земли, а также создание фондового рынка ценных земельных бумаг;

• в области управления земельными ресурсами учет земель, анализ целевого использования, предоставление полной и достоверной информации для планирования и управления земельными ресурсами, межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости, государственный контроль за состоянием и использованием земли;

• в сфере общеинформационных услуг предоставление исполнительным органам власти, судам, банкам, другим юридическим и физическим лицам достоверной земельно-кадастровой информации, информационное обеспечение геодезических, проектно-изыскательских и других работ в городе, а также информационную поддержку городских реестров и кадастров.

Оформление правоустанавливающих документов на земельные участки, совершение сделок с земельными участками или их частями, решение споров между смежными землепользователями, продажа прав аренды земельных участков невозможны без точного знания размеров площадей земельных участков и положения их границ. Для этих целей проводятся межевые работы.

Межевание земель – это установление границ земельных участков на местности и их закрепление межевыми знаками. Кроме того, межевание земель необходимо для организации и контроля за выполнением работ по образованию новых и упорядочению существующих землепользований (перераспределение, изъятие земель), отводу земельных участков на местности (планы, схемы земельных участков), подготовке документов, удостоверяющих право на землю.