О Оглоблина - Бесплатное приобретение прав на земельные участки

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Глава 36 ГК РФ («Безвозмездное пользование») необходимость государственной регистрации договора ссуды не устанавливает. Не предусмотрено и применение к договору ссуды статьи 609 «Форма и государственная регистрация договора аренды». ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также не предусматривает обязательности государственной регистрации договора безвозмездного пользования.

Вызывает определенные сомнения вопрос об обязательности государственной регистрации права безвозмездного срочного пользования земельным участком как обременения (ограничения) права собственности ссудодателя на этот участок (то, что право безвозмездного пользования имуществом является обременением сомнений не вызывает — см. п.1 ст.700 ГК РФ).

По мнению Иванова А. А., «право безвозмездного пользования ссудополучателя, несомненно, ограничивает право собственности на недвижимое имущество, поскольку договор ссуды можно расторгнуть лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом и договором. Поэтому право пользования ссудополучателя подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права на недвижимость, тем более что перечень таких ограничений объявлен законом открытым. Это означает, что регистрации в силу ст.164 ГК РФ подлежит и договор ссуды» [57] Гражданское право. Учебник. В 3 т. Т. 2 — 4-е изд., перераб. и доп./Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003, с. 348. Сходную по содержанию точку зрения относительно регистрации прав ссудополучателя как обременения (ограничения) высказывает Пискунова М. Г., подчеркивая при этом, что права ссудополучателя могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Вместе с тем, автор отмечает, что «возникновение правоотношений безвозмездного срочного пользования не зависит от регистрации — будь то договор, право или ограничение (обременение)» [58] Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). — М.: Юрайт-Издат, 2004, с. 228. .

Ссылка Иванова А. А. на перечень ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, приведенный в ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на наш взгляд, не совсем оправдана, поскольку речь в данном случае идет о разъяснении понятийного аппарата закона, а не об установлении обязательности государственной регистрации того или иного обременения. Здесь следует обратиться к ст.4, согласно которой государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Как видим, перечень ограничений (обременений) прав, подлежащих государственной регистрации, не включает право безвозмездного пользования и сформулирован в ст.4 исчерпывающим образом. Кроме того, не вполне понятен вывод автора об обязательности государственной регистрации договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом, основанный на ст.164 ГК РФ. Согласно названной статье сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако ни ст.131 ГК РФ ни нормы закона о регистрации не предусматривают обязательности государственной регистрации как для договора безвозмездного пользования, так и для права безвозмездного пользования в качестве обременения (ограничения).

Таким образом, договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками, независимо от срока их действия, обязательной государственной регистрации не подлежат. По желанию сторон может быть зарегистрировано право безвозмездного срочного пользования как обременение (ограничение).

Объем прав и обязанностей сторон договора безвозмездного пользования определяется в соответствии с правилами, установленными ст.689–701 ГК РФ, п.1 и абз. 1 п.2 ст.610; п.1 и 3 ст.615; п.2 ст.621; п.1 и 3 ст.623 ГК РФ, п.1 и подп.1 п.2 ст.40, ст.41, 42 ЗК РФ. Во избежание возникновения споров, связанных с исполнением договора и трактовкой его условий, мы рекомендовали бы максимально полно и точно изложить в тексте договора права и обязанности сторон. С особым вниманием следует подходить к определению правомочий ссудополучателя.

Ссудополучатель вправе:

— требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба в случае, если ссудодатель не передает земельный участок в пользование в порядке и сроки, предусмотренные договором (ст.692 ГК РФ);

— при обнаружении недостатков земельного участка, о которых при заключении договора ссудодатель умышленно или по грубой неосторожности его не предупредил, по своему выбору: а) безвозмездного устранения недостатков земельного участка; б) возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка; в) досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (п.1 ст.693 ГК РФ);

— требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба в случае, если при заключении договора ссудодатель не предупредил о всех известных ему правах третьих лиц на земельный участок (сервитуте, праве залога, праве аренды и т. п.) (ст.694 ГК РФ);

— требовать досрочного расторжения договора: а) при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование земельного участка невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора; б) если земельный участок в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; в) если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемый земельный участок; г) при неисполнении ссудодателем обязанности передать земельный участок в пользование в соответствии с условиями договора (п.2 ст.698 ГК РФ);

— в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом ссудодателя за один месяц или иной срок, предусмотренный договором (п.1 ст.699 ГК РФ);

— в любое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, известив об этом ссудодателя за один месяц или иной срок, установленный договором (п.2 ст.699 ГК РФ).

Ссудополучатель земельного участка является также участником земельных отношений и поэтому имеет права и несет обязанности, предусмотренные специальным законодательством (земельным, лесным, водным, градостроительным и т. д.) [59] См., например, ЗК РФ (п.1 и подп.1 п.2 ст.40, ст.41, 42); ФЗ от 26.12.1995 г. «О геодезии и картографии» (ст.16); Водный кодекс РФ (ст.12); ФЗ от 16.08.1998 г. «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (ст.8); ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст.19) и др. . В перечислении всех прав и обязанностей в договоре нет необходимости. Вместе с тем, договором могут быть ограничены некоторые права ссудополучателя в отношении использования земельного участка (например, ссудодатель вправе установить запрет на строительство водоемов).