Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

В соответствии со ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. Необходимо отметить, что Закон «О товариществах собственников жилья» с принятием ЖК РФ 1 марта 2005 г. является утратившим силу. Положения, регулирующие порядок создания, государственную регистрацию, права и обязанности членов товарищества, содержатся в гл. 13 ЖК РФ.

Так как товарищество собственников жилья признано и ГК РФ, и в ЖК РФ некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, к нему применяются нормы гражданского законодательства о юридических лицах.

Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц) и прекращается в момент завершения его ликвидации (в соответствии с п. 8 ст. 63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц).

Юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации). Именно к последнему виду юридических лиц отнесены товарищества собственников жилья. Допускается создание объединений коммерческих и (или) некоммерческих организаций в форме ассоциаций и союзов. Согласно ст. 142 ЖК РФ товарищества собственников жилья как некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации, союзы этих организаций в форме объединения. Объединение также является некоммерческой организацией.

Члены объединения (товарищества) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов (помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам помещений) или нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений, предназначенных для проживания одной семьи (а также дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры). Статья 142 Кодекса предусматривает вариант объединения нескольких товариществ в объединение. На порядок управления распространяются нормы гл. 13 ЖК РФ.

Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Товарищество собственников жилья образуется объединившимися собственниками квартир в многоквартирном жилом доме со следующими целями: для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, владения, пользования, а в некоторых случаях и распоряжения квартирами и их общим имуществом, для совместного управления комплексом недвижимого имущества.

Для принятия устава товарищества собственников жилья необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Оно проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК РФ. Решение о принятии устава принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Многие вопросы деятельности товарищества отнесены ЖК РФ именно на усмотрение устава товарищества (например, срок полномочий председателя правления товарищества, перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания товарищества и т. д.).

К количеству членов товарищества собственников жилья действующим ЖК РФ установлены новые требования по сравнению с утратившим силу с 01 марта 2005 г. Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».

В соответствии с п. 3 ст. 25 указанного закона численность членов товарищества не могла быть менее двух домовладельцев, за исключением случаев, касающихся организации товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме. С момента вступления в действие ЖК РФ для создания товарищества собственников жилья минимальное число членов должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (допустим, пятьдесят процентов от общего числа собственников помещений плюс один голос).

Членом товарищества собственников жилья становится только собственник жилого помещения или будущий собственник жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме. Основанием для членства является личное заявление собственника о вступлении в товарищество.

Если лицом приобретается право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, где уже создано товарищество собственников жилья, он имеет право войти в число его членов после возникновения у него права собственности на соответствующее жилое помещение.

Для выхода из состава товарищества собственников жилья необходима подача заявления о выходе из членов товарищества. Также членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Срок, на который создается товарищество, может быть определен уставом. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что это должно быть отражено в уставе.