Вера Бетхер - Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)

V.A. BETKHER

UNAUTHORIZED BUILDING AND OHANGING OF IMMOVABLE PROPERTY IN THE RUSSIAN FEDERATION

(сivil aspect)

Monograph

Moscow

YUSTITSINFORM

2017

Betkher V.А.

Unauthorized building and changing of immovable property in the Russian Federation (сivil aspect):monograph / V.А. Betkher. – M.: Yustitsinform, 2017. – 312 p.

978-5-7205-1386-3

The monograph deals with the problems of civil law regulation of the relations relevant to the consequences of unauthorized building and (or) changes of real estate objects. Among other issues, the monograph explores the concepts in the existing legislation related to changes in real estate, and reveals the content of these concepts. the book examines the legal consequences of unauthorized creation and (or) changes of real estate, and discusses the options of legalization of illegally created and (or) modified real estate.

the monograph is intended for both undergraduate and graduate students, law professors, and practitioners.

Keywords:unauthorized construction, immovable property, unauthorized changes of real estate.

© LLC «Yustitsinform», 2017

Становление в России рыночной экономики с 90-х гг. прошлого столетия предопределило быстрые темпы развития строительной отрасли, поскольку существующая на тот момент материальная база перестала удовлетворять потребностям времени. Острая необходимость в массовом строительстве объектов недвижимости [1] В настоящем монографическом исследовании пойдет речь о создании либо изменении (преобразовании) рукотворных объектов недвижимости. Здесь и далее под рукотворной недвижимостью (рукотворными объектами недвижимости) мы понимаем те объекты недвижимости, которые созданы трудом человека либо при непосредственном его участии и обладают признаком прочной связи с земельным участком, поскольку отнесение последних к недвижимым вещам не ставится под сомнение. Термин «рукотворная» часть недвижимости на доктринальном уровне предложен И.Д. Кузьминой. См. подробнее: Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Том. Ун-та, 2002. – С. 5, 18, 20. В отношении зданий и сооружений (строений) С.А. Степанов также употребляет термин «производные (рукотворные) объекты недвижимости». См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2000. – С. 81. различного назначения и отсутствие за последние два десятилетия единой концепции, определяющей развитие гражданского законодательства в строительной отрасли, привели к тому, что многие из таких объектов оказались созданными или измененными с нарушением закона и, в конечном итоге, попали под правовой режим [2] Под правовым режимом понимается «порядок регулирования, который выражен в комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создающих особую направленность регулирования». См.: Алексеев С.С. Теория права. М.: Изд-во БЕК, 1994. – С. 170. самовольных построек.

В то же время нельзя отрицать, что самовольная постройка при всей спорности ее правовой природы аккумулирует в себе значительные имущественные вложения. В этой связи лица, осуществившие самовольное строительство, безусловно, стремятся к приданию законного режима таким объектам для полноценного включения их в гражданский оборот, в частности, получения возможности распоряжения такими объектами.

В последнее время самовольное строительство опять оказалось в центре внимания по причине изменения законодателем редакции ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации [3] Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) (ч.1) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32.Ct.3301. Все нормативные акты, на которые ссылается автор по тексту работы, приводятся в действующей редакции. – единственной нормы гражданского права, посвященной правовому режиму самовольной постройки. До этого времени внимание привлекали лишь конкретные случаи применения ст.222 ГК РФ на практике [4] Речь идет, например, о коттеджном поселке «Речник», возведенном, как оказалось впоследствии, на территории особо охраняемой природной зоны – землях парка «Москворецкий». См. об этом подробнее: http://www.vesti.ru/; газета «Аргументы и факты». 2010. № 6 (1527). – С. 9. . Бесспорно, что повсеместное расширение территории крупных городов по всей России в совокупности со все продолжающимися фактами отсутствия надлежащего градостроительного планирования и застройки территорий поселений при неразработанности четкой правовой базы, регулирующей понятие и последствия самовольности действий по созданию или изменению объектов недвижимости, будут и далее приводить к самовольному возведению построек.

Очевидно, что ст.222 ГК РФ даже в новой редакции и в совокупности с многочисленными разъяснениями высших судебных органов о порядке ее применения не снимает остроты проблемы самовольного строительства и не обеспечивает ее решение. Несмотря на то, что новая редакция ст.222 ГК РФ по сравнению с ее редакцией в проекте изменений ГК РФ [5] Здесь и далее – и проект редакции ГК РФ с изменениями, предусмотренными проектом Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (редакция, принятая ГД ФС РФ в I чтении 27 апреля 2012 г.), впоследствии разделенный на отдельные положения, которые будут рассматриваться в качестве самостоятельных законопроектов. Паспорт проекта указанного федерального закона [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». (ст.244) представляет, на первый взгляд, ужесточение подхода законодателя к самовольному строительству, она, тем не менее, концептуально воспроизводит прежний подход к рассматриваемой проблеме, что с очевидностью не позволяет ее решить и не ведет к единству судебной практики. Возникновение права собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от права на земельный участок, но законодатель не делает акцент на том, что при строительстве должны быть исключены самовольные действия, не раскрывает их содержания. Как следствие, на законодательном уровне не только не создается каких-либо объективных предпосылок решения проблемы самовольного строительства, но и, напротив, расширяются права самовольного застройщика, что не может быть признано допустимым.

Кроме того, уже возведенные объекты недвижимости по воле их правообладателей также претерпевают различного рода изменения путем проведения работ по реконструкции, переустройству, перепланировке, переоборудованию, изменению функционального назначения и т. п.

Подобные действия нередко осуществляются без соблюдения установленного порядка их совершения в силу ряда причин, среди которых особо следует выделить коллизионность действующего законодательства в части преобразования существующих объектов недвижимости и наличие множества пробелов в праве в рассматриваемой сфере. Так, отсутствует должная ясность в том, что следует понимать под реконструкцией, переустройством, перепланировкой, какие конкретно действия субъектов их образуют. Процедура осуществления работ по изменению объекта недвижимости регламентируется различными правовыми актами (Градостроительным