Вера Бетхер - Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)

Стоит отметить, что к числу указанных нарушений относилось и превышение застройщиком установленных законом предельных норм жилой площади. Кроме того, как самовольное строительство рассматривалось и переоборудование нежилого строения в жилое, а также возведение жилой пристройки без соответствующего разрешения. При этом при разрешении иска о безвозмездном изъятии самовольно возведенной пристройки суду необходимо было выяснять, может ли она быть выделена в самостоятельный объект пользования, т. к. в ином случае пристройка изъятию не подлежала [38] П.10, 11 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст.109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1975. № 6. .

В целом же ст.109 ГК РСФСР 1964 г. устанавливала следующие правовые последствия самовольной постройки жилого дома (дачи):

– невозможность возникновения права собственности на соответствующий объект у гражданина-застройщика;

– снос соответствующего объекта гражданином-застройщиком или за его счет;

– безвозмездное изъятие объекта по решению суда и зачисление в фонд местного Совета народных депутатов. При таком изъятии суд мог лишить гражданина и проживающих с ним лиц права пользования этим объектом. Однако если эти граждане не имели иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, исполнительный комитет местного Совета народных депутатов, которому передан изъятый дом (дача), обязан был предоставить им другое жилое помещение.

Выбор того или иного варианта развития событий относился к исключительной компетенции исполнительных комитетов местных Советов народных депутатов.

Более того, в п.10 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1962 г. № 13 «О судебной практике по делам о праве личной собственности на строения» [39] Бюллетень Верховного Суда СССР. 1962. № 5. были даны разъяснения о неподведомственности судам дел по искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и пристройки, а также о сносе таких строений как в городах, так и в сельской местности [40] Толстой Ю.К. Признание строений бесхозяйными и бесхозяйственно содержимыми. Ленинград: Изд-во Ленинградского ун-та, 1958. – С. 15–16. , что указывало на внесудебный порядок урегулирования отношений.

В этой связи И.Л. Брауде писал, что «не может возникнуть право собственности на строение, возводимое самовольно» [41] Брауде И.Л. Указ. соч. – С. 27. . Вместе с тем «в случае, если возведенное или начатое постройкой без надлежащего разрешения строение не представляет опасности в пожарном или санитарном отношении, не нарушает утвержденного проекта планировки города (поселка), не мешает проезду и т. п., исполком городского (поселкового) Совета вправе выдать разрешение на продолжение строительства и на приемку строения в эксплуатацию. Если при этом строительство производится на вновь освоенном участке, то предварительно должен быть оформлен акт (договор) отвода участка» [42] Брауде И.Л. Указ. соч. – С. 30. . Указанное фактически представляло собой возможность легализации самовольной постройки, т. е. «исходя из конкретных обстоятельств, исполком мог (но не обязан был) узаконить самовольно возведенное строение, как мог и принять решение о его сносе или безвозмездном изъятии и зачислении в фонд местного Совета» [43] См. об этом подробнее: Оганов А.И. Указ, соч С. 110. .

Помимо перечисленных гражданско-правовых последствий самовольной постройки дома, законодательством были установлены и уголовно-правовые последствия таких действий. Так, самовольные застройщики могли быть привлечены к уголовной ответственности по ч.2 ст.199 УК РСФСР, согласно которой лицо, допустившее самовольное строительство жилого здания или пристройки, наказывалось исправительными работами на срок от шести месяцев до одного года с конфискацией незаконно возведенного строения [44] См. об этом подробнее: Трубников П. Последствия самовольной постройки дома // Советская юстиция. 1965. № 11. – С. 17. .

Заметим также, что в судебной практике встречались дела об изъятии домов в связи с произведенным в них переоборудованием, перепланировкой [45] В литературе описан случай, когда «перед народным судом, например, был поставлен вопрос об изъятии дома у гр-на Чалова по тем мотивам, что он установил в принадлежащем ему доме внутрикомнатные перегородки» (см. об этом подробнее: Трубников П. Указ. соч. – С. 18). . По мнению члена Верховного Суда СССР П. Трубникова, прокомментировавшего подобное судебное дело, «народный судья должен был бы разъяснить должностному лицу, предъявившему иск, смысл ст.109 ГК РСФСР 1964 г. и в этом случае надобность в судебном разбирательстве могла отпасть. Так же следует поступить и в тех случаях, когда судья при приеме исковых материалов приходит к выводу, что отступления от проекта допущены незначительные. При отозвании исковых материалов нарушитель может быть наказан в административном порядке, его поступок может быть осужден коллективом по месту работы или жительства или товарищеским судом» [46] Трубников П. Там же. .

В юридической литературе также отмечалось, что «даже внутренние перепланировки, не изменяющие назначения строения в целом, недопустимы без предварительного разрешения местного Совета депутатов. Это вытекает из необходимости постоянного соответствия внешнего и внутреннего характера строения утвержденному проекту строительства. Внутренняя перепланировка помещений (соединение или разделение помещений, превращение проходных комнат в непроходные, изолированных в смежные, расширение жилых комнат за счет сокращения коридоров или кладовых и т. п.) требует всестороннего контроля не только с точки зрения пожарной безопасности или санитарии, но и в целях всестороннего обеспечения интересов граждан. Этот контроль осуществляется, как правило, жилищными органами Совета депутатов трудящихся совместно с органами пожарного надзора и государственной санитарной инспекцией» [47] Брауде И.Л. Указ. соч. – С. 68. В сноске на указанной странице И.Л. Брауде уточнил, что «порядок выдачи разрешений на перепланировку отдельных помещений регулируется решениями местных Советов депутатов трудящихся. Так, например, постановлениями Президиума Моссовета от 25 мая 1932 г. и 5 июня 1932 г. были запрещены переоборудование и использование не по прямому назначению ванных комнат, кладовых, сараев, помещений лифтов и т. п., а также застройка выходов в зданиях жилого типа. Жилищное управление исполкома Моссовета издало 17 января 1938 г. инструкцию о порядке переоборудования и перепланировки помещений в жилых домах. <���…> Аналогичное постановление было издано 25 августа 1938 г. Ленинградским Советом <���…>, а также Советами депутатов трудящихся других городов. В связи с тем, что небольшие внутренние перепланировки не меняют назначения строений и не требуют изменения строительных конструкций, разрешение на их производство дается в упрощенном порядке». .