Вера Бетхер - Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)

Что касается использования исторического подхода при толковании соответствующих гражданско-правовых норм, то его значение сложно недооценить как в свете научного изучения гражданско-правовых конструкций, так и последующего практического применения полученных на основе такого изучения результатов, поскольку «…любое изучение права несет на себе известный исторический отпечаток, ибо оно ориентируется на научные данные, полученные в процессе изучения не только тех явлений, что современны конкретному ученому, но и тех, что изучались его предшественниками» [8] Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ. ред. В.А. Белова. М.: Издательство Юрайт, 2009. – С. 152, сноска 1. Автор соответствующего очерка (4) В.А. Белов. При этом указанный автор при «разработки проблем, связанных с применением в праве тех или иных конкретных методов», приходит к выводу, что «история, компаративистика и критика права – это не методы, а направления его изучения», а потому «Можно изучать право, действовавшее ранее в том или другом отдельно взятом государстве, т. е. процесс формирования права, – перед нами будет историческое направление…… См. об этом подробнее: Белов В.А. Указ. соч. – С. 150–152. .

Как пишет В.А. Белов, «здесь целесообразно задаться вопросом о пределах современного использования (критериях актуальности) научных исследований, написанных (в то или другое время) на материалах современного ученому (положительного) права. Очевидно, что таким критерием должно быть не просто сходство (и даже не идентичность!) норм современного действующего закона с нормами, послужившими материалами для исследования, но идентичность социально-экономических условий формирования и развития сравниваемых юридических институтов, а также вызываемых ими к жизни юридических свойств общественных отношений (правовых явлений)» [9] Там же. – С. 151, сноска 1. .

В этой связи в настоящем параграфе поставлены следующие задачи: а) оценка положительного исторического опыта регулирования отношений, возникающих в связи с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости, в целях его возможного заимствования при реформировании действующего гражданского законодательства; б) анализ положений действующего в разные периоды развития российского государства законодательства в целях недопущения появления в настоящее время правовых норм, которые не позволят решить существующие проблемы правоприменения, связанные с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости.

Категория недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) [10] В рамках данной монографии далее понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» используются как синомичные, при этом, с учетом значимости каждой из названных научно-правовых категорий и их неравнозначности. О содержании данных понятий подробнее см.: Бетхер В.А. Самовольная постройка как вид недвижимости // Право и политика: сборник научныхтрудов аспирантов и соискателей/отв. ред.: М.П. Клейменов, М.С. Фокин. Вып. 5. Омск, 2010. – С. 17–25. Кроме того, подробное обоснование данного вывода приведено в § 1 гл.2 настоящей работы. занимает особое, можно сказать, исключительное место во всех правовых системах. Еще В.И. Синайский отмечал, что «среди деления вещей, или имуществ, главное место по своему значению в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые» [11] Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. – С. 126. .

Появлением понятия «недвижимость» мы обязаны римскому праву, где впервые появилось соответствующее деление вещей и соответствующее правовое регулирование их оборота, правда, достаточно условное [12] См. об этом подробнее: Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1994. – С. 148. .

Применительно же к отечественному гражданскому законодательству, как в свое время писал Г.Ф. Шершеневич, «термин «недвижимое имущество» явился в нашем законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения. Указ Петра I о единонаследии 1714 г. установил этот термин, сгладивший различия между вотчинами и поместьями» [13] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2005. – С. 98. . При этом, как отмечал Л.А. Кассо, «недвижимое имущество, в противоположность движимому, определяется как вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое. Недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно или неразрывно связано» [14] Кассо Л.А. Русское поземельное право. М.: Издание книжного магазина И.К. Голубева, под фирмою «Правоведение», 1906.– С. 1. .

Вслед за классическим римским принципом – superficies solo cedit (право собственности на строение принадлежит собственнику земельного участка или все построенное на земельном участке следует его судьбе) [15] См. об этом подробнее: Римское частное право: Учебник/ под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1994. – С. 148. – отечественное законодательство в ст.424 тома X Свода законов гражданских Российской империи закрепляло «право полной собственности на землю, т. е. ее владелец имел право на все находящееся на ее поверхности. В тот период и речи не могло идти о правах застройщика, действовавшего незаконно» [16] Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. № 3. – С. 21. Отметим также, что Свод законов гражданских Российской империи (в редакции 1832 г.) содержал впоследствии исключенную ст.364, согласно которой за хозяином земли признавалось право собственности на все, что будет построено на его участке. .

При этом, как писал Л.А. Кассо, отдельно рассматривался «вопрос об обогащении земельного собственника вследствие застроения его участка посторонним лицом» [17] Кассо Л.А. Указ. соч. – С. 122. : в ряде случаев собственник земли обязан был вознаградить строителя, в других – застройщику разрешалось только удалить материал, если собственник земли не соглашался вознаградить строителя, а такое удаление было возможно без вреда для застроенной земли. Указанный автор также отмечал, что в эпоху генерального межевания (1766 г.) и после освобождения крестьян (19 февраля 1861 г.) законодатель разрешал «иногда в экстренных случаях конфликт между вотчинником и строителем в пользу сего последнего» [18] Там же. , т. е. лицу, построившему здание на чужом участке, при определенных обстоятельствах могли разрешить выкупить землю под постройкой у собственника земельного участка. Однако перечисленные варианты развития событий действительно были исключениями из общего правила.