Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Прежде чем говорить о порядке и основаниях проведения таких действий, как перепланировка и переустройство жилого помещения, необходимо дать определения этим понятиями. Данные термины расшифрованы в гл. 4 ЖК РФ, в котором, кроме того, прописана процедура оформления этих сложных действий, названы органы, их согласовывающие, а также предусмотрены последствия самовольного перепланирования или переустройства жилых помещений.

Это термины объединены едиными последствием – в результате этих действий будут внесены изменения в облик жилого помещения, но в связи с тем, что изменения вносятся в различные составляющие жилого помещения выделяют:

– переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения;

– перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации. Она может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

И перепланировка, и переоборудование требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Для проведения указанных действий необходимо согласование их с органом местного самоуправления. Основанием для их проведения служит решение указанного органа. То есть переустройство и перепланировку жилых помещений допускается производить только после получения соответствующих документов в установленном законодательством РФ порядке.

Для получения указанного решения и для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо предоставляет в орган местного самоуправления по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения ряд документов, перечень которых указан в п. 2 ст. 26 ЖК РФ. К ним отнесены:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке (форма утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266);

2) правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно дополнительно представить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В нем должна содержаться информация о том, насколько допустимо проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Указанный список является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию. Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление иных документов, кроме тех, которые перечислены. При подаче указанных документов заявителю органом местного самоуправления выдается расписка в их получении. В расписке приводится их перечень и ставится дата их получения. С указанной даты должны исчисляться сроки принятия решения.

По результатам рассмотрения поданного заявителем заявления, а также приложенных к нему и представленных необходимых документов принимается решение о согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения или об отказе в согласовании. Орган, осуществляющий согласование, должен утвердить принятое решение в срок, не превышающий сорок пять дней со дня представления заявителем указанных документов.

В трехдневный срок со дня принятия решения о согласовании орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.

Указанный документ, содержащий решение органа местного самоуправления по вопросам переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является основанием их проведения.

Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, вправе дать отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Данное действие указанного органа допускается в случае:

1) непредставления определенных в части 2 ст. 26 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Необходимо отметить, что в настоящее время действуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170. В соответствии с ними не допускается:

– переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств,

– перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Указанные последствия являются основаниями для принятия решения об отказе в согласовании дальнейшего переустройства или перепланировки жилого помещения в связи с несоответствием ее требованиям законодательства РФ.