Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (а к ним в первую очередь отнесены проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке) имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

По договору же коммерческого найма за состояние нанимаемого жилья и исполнение предусмотренных договором обязанности отвечает только тот человек, с кем заключено соглашение. Более того, согласно ст. 677 ГК РФ именно наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

При заключении договора коммерческого найма нет необходимости в постановке на учет и очередности в предоставлении жилых помещений, то есть, в соблюдении сложной процедуры, установленной в ЖК РФ при заключении договора социального найма.

Сторонами по договору социального найма выступают собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) и гражданине (нанимателю), перечень которых установлен жилищным законодательством (в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма). При заключении договора коммерческого найма его стороны (собственник жилого помещения – наймодатель, физическое лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или пользование – наниматель) по взаимному соглашению регулируют существенные условия договора.

Договор социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ заключается без установления срока его действия. В соответствии же со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). Требование о пригодности является существенным условием договора коммерческого найма. Дополнительные требования к сдаваемому в наем жилому помещению стороны могут оговорить в договоре коммерческого найма. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Требования ЖК РФ к предмету договора социального найма совпадают с требованиями, предъявляемыми ГК РФ к жилому помещению как объекту коммерческого найма. Но, кроме того, при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия; а также по договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Такие требования при заключении договора коммерческого найма не действуют.

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата же за наем жилого помещения по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон, одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 на граждан, сдающие свое жилье в аренду, не возложена обязанность вставать на учет в качестве индивидуальных предпринимателей. Но они обязаны оплачивать налог на доходы физических лиц с получаемой арендной платы.

Обязательными условиями договоров коммерческого и социального найма являются следующие нормы, которые должны присутствовать в обоих видах договоров:

1) описание объекта (согласно ст. 673 ГК РФ) или предмета договора (как он назван в ст. 62 ЖК РФ), а именно изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры);

2) нанимателями по указанным договорам могут быть только физические лица;

3) возможность вселения в занимаемое жилье других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем. Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель по договору социального найма с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. В соответствии же со ст. 679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;