Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

При этом новым ЖК РФ в ст. 131 преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая после смерти члена жилищного кооператива закреплено за его супругом при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если указанные ранее граждане отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия вышеуказанных граждан, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

С учетом всего сказанного, нужно обратить внимание на то, что перечисленные нормы ЖК РФ не содержат порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре (эти вопросы отнесены ст. 1177 ГК РФ на усмотрение законодательства о потребительских кооперативах). Значит, эти вопросы должны быть урегулированы непосредственно в уставе кооператива.

Согласно ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.

Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

То есть, суть завещательного отказа состоит в том, что кроме наследника жилым помещением, полученным им по наследству, могут пользоваться и третьи лица, которых укажет наследодатель в завещании.

Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.

Наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя.

Отказополучатель вправе отказаться от получения завещательного отказа. При этом отказ в пользу другого лица, отказ с оговорками или под условием не допускается.

Согласно ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. При этом если отказополучатель является дееспособным гражданином, он несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (коммунальные платежи, плата за жилье и т. д.).

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (но не обязан это зарегистрировать).

По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

При продаже или совершении наследником иной сделки у лиц, пользующихся завещательным отказом сохраняется право пользования жилым помещением, так как обязанность по прекращению права пользования жилым помещением возникает у них после истечения установленного завещательным отказом срока.

При этом необходимо обратить внимание на то, что согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. То есть при продаже жилого помещения с сохранением права лиц, пользующихся помещением по праву завещательного отказа, необходимо составление перечня этих лиц с указанием оснований прав пользования этим помещением.

В наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, в том числе включать в наследственную массу путем составления завещания. Самовольные постройки (являющиеся таковыми согласно ст. 222 ГК РФ) подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Суд не вправе удовлетворять требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения, так как право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.