Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

– подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

– их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

– получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

– предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

– выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

– в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.

Указанным лицам предоставляются жилые помещения по договорам социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ, с учетом положений этой части.

Те правоотношения, которые возникают по поводу пользования жилыми помещениями в качестве общежитий, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и переданных органам местного самоуправления, регулируются нормами раздела 3 названного кодекса. То есть в отношении указанных помещений должны быть заключены договора социального найма.

Лица, которые уже проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений при условии, что их выселение не допускалось законом до введения в действие указанного кодекса РФ.

До введения в действие ЖК РФ действовала система по предоставлению определенным категориям граждан льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Данная система базировалась на федеральных законах и иных нормативных актах РФ. Например, ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» в ст. 3 предусмотрены льготы по предоставлению, строительству, оплате жилья и по оплате коммунально-бытовых услуг, в частности установлено освобождение Героев Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы и проживающих совместно с ними членов их семей от оплаты жилья (в том числе от оплаты технического обслуживания и эксплуатации жилья) в домах независимо от вида жилищного фонда. Этот и подобные ему нормативные акты, устанавливающие льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, будут действовать до внесения изменений в соответствующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты. Внесение указанных изменений вызвано тем, что ст. 160 ЖК РФ предусмотрена иная система – компенсации расходов на оплату жилья и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Таким образом, до принятия указанных нормативных актов будет функционировать прежний порядок предоставления указанных льгот.

Новые положения Кодекса касаются порядка и правил управления многоквартирным домом. Они содержатся в седьмом разделе ЖК РФ и подлежит применению к отношениям, возникшим из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. Данное действие законодателя не противоречит общеправовым принципам, в соответствии с которым законодательные акты не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Исключение в данном случае составляют конкретизированные в нормативном акте правоотношения, когда действие закона распространяется на них в прямо предусмотренных ситуациях. Введение в действие указанной главы указанного кодекса представляет собой такой случай.

С введением в действие ЖК РФ произошли значительные изменения в нормативной базе. Был признан утратившим силу и прекратившим свое действие большой блок правовых документов, были существенно изменены не только порядок и процедура многих действий (связанных, например, с договорами социального найма), но и юридическая терминология. Это повлекло внесение соответствующих изменений в действующие законодательные акты.

В связи с тем, что ФЗ «О товариществах собственников жилья» признан утратившим силу с 1 марта 2005 г., а отношения, касающиеся вопросов товарищества собственников жилья регулируются нормами ЖК РФ, отсылочные положения, содержащие наименование указанного ФЗ и термин «кондоминиум» исключены из текста ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации…».

В часть вторую ГК РФ внесены следующие изменения:

– п. 3 ст. 672 ГК РФ содержит положения, касающиеся договора социального найма жилого помещения. В соответствии с указанной статьей он заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством и к нему применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1–3 ст. 685 ЖК РФ.

Требования ст. 681 ГК РФ (Ремонт сданного внаем жилого помещения) на него не распространяются;

– в соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи в ряде статей ГК РФ слова «о норме жилой площади на одного человека» заменены словами «о норме общей площади жилого помещения на одного человека».

В соответствии с требованиями ЖК РФ в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» внесены необходимые изменения. Согласно им не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Конкретной категории граждан, а именно, малоимущим гражданам, приватизировавшим жилые помещения, которые являются для них единственным местом постоянного проживания, предоставлено право передать в срок до 1 января 2007 г. принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. Соответствующие органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять указанные помещения в собственность, заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях. Порядок приема-передачи должен быть установлен в дальнейшем законодательством РФ.

Несмотря на тот факт, что в содержании ЖК РФ имеется глава, регулирующая организацию, деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правовое положение членов жилищных кооперативов, действует обязательное для всех юридических лиц указанной формы собственности предписание. Согласно ему данные кооперативы при условии полной оплаты всеми их членами паевых взносов должны в срок до 1 января 2007 года преобразоваться в товарищество собственников жилья. В противном случае они подлежат ликвидации в добровольном порядке или в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. При регистрации соответствующих изменений указанных юридических лиц они освобождены от уплаты государственной пошлины.