Андрей Батяев - Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения должен его использовать по целевому назначению, т. е. в целях удовлетворения своих потребностей в жилье, а также приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма жилого помещениядолжно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Приблизительный образец договора социального найма жилого помещения приведен нами в предыдущем параграфе.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Все права наймодателя в основном связаны с вопросами своевременной оплаты за квартиру и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель имеет и другие права, которые могут быть предусмотрены договором либо законодательством. Например, договор социального найма может содержать условия о праве наймодателя на расторжение договора социального найма в судебном порядке в следующих случаях:

1) использование нанимателем жилого помещения не по назначению;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более чем 6 месяцев.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Данное положение жилищного законодательства носит «отсылочный» характер. В случае если наймодатель не исполняет надлежащим образом своих обязанностей, то к нему можно применять гражданско-правовую ответственность. В отношении такого наймодателя можно предъявить иск на возмещение реального ущерба, возможно и морального вреда. Если наймодатель не исполняет обязанностей по обслуживанию помещения, то это нарушение закона «О защите прав потребителей», который предусматривает обязательное возмещение морального вреда в данном случае. Заметим, что в данном случае возможно лишь возмещение реального ущерба, но не упущенной выгоды. Упущенную выгоду невозможно возместить по той причине, что цель использования жилого помещения по договору социального найма – удовлетворение личных жилищных потребностей, а не извлечение прибыли. Реальный ущерб будет состоять, например, из тех затрат, которые произвел наниматель жилого помещения на его ремонт.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Другие права нанимателя жилого помещения могут быть предусмотрены договором социального найма, законом.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Другие обязанности нанимателя по договору социального найма могут быть предусмотрены договором социального найма, законом. Так, согласно договору, наниматель обязан:

1) принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

2) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

3) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;