Аделина Брунгильд - Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

Межевание земли представляет собой работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат. Эти работы проводят в том случае, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в кадастровой палате.

Если земельный участок состоит на кадастровом учете, права зарегистрированы в учреждении юстиции, у него есть кадастровый номер, а границы однозначно определены и отображены на кадастровом плане, вы вправе, не проводя межевание, продать, подарить или обменять его, правда, только в том случае, если сделка совершается с целым участком. А если потребуется продать часть земли или разделить участок, который находится в общей собственности? Например, вы решили продать часть своего участка, а значит, его надо поделить. Для этого необходимо провести межевание – составить однозначное описание каждой части. Затем в кадастровой палате эти части поставят на кадастровый учет как самостоятельные участки с присвоением кадастровых номеров. В результате межевания образуются два новых объекта недвижимости – земельные участки. Право на каждый из них подлежит государственной регистрации. После этого можно продать выделенный земельный участок.

Государственный кадастровый учет проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В результате заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Договор купли-продажи заключают в простой письменной форме. Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса. Заверение договора у нотариуса не является обязательным требованием.

Что необходимо указать в договоре? В первую очередь нужно обозначить стороны, то есть продавца и покупателя. Надо полностью записать их Ф.И.О., паспортные данные, год рождения, место жительства и так далее.

Затем переходим к предмету договора. В нем следует описать земельный участок в точном соответствии с выданным кадастровым планом, а именно указать наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование. Если на участке имеются здания, строения или сооружения, то данный пункт также должен найти отражение в договоре. При описании земельного участка и расположенных на нем сооружений необходимо пояснить, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждается.

Обязательно укажите цену договора в условных единицах, но при этом уточните, что расчеты производятся в рублях по курсу на момент оплаты. В договоре также предусмотрите условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и данные о том, кто оплачивает регистрационный сбор.

В соответствии с Земельным кодексом являются недействительными следующие условия договора купли-продажи:

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

– ограничивающие дальнейшее распоряжение участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и его ограничениях. Если продавец гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это также необходимо зафиксировать в договоре.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему неудобств в случае предоставления ему продавцом ложной информации:

– об обременениях земельного участка или ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

– о разрешении на застройку данного земельного участка;

– об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное влияние на использование и стоимость продаваемого участка;

– о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость участка;

– иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, если требования о ее предоставлении установлены федеральными законами.

Данное правило распространяется также на договор мены.

При составлении договора купли-продажи необходимо помнить, что земельный участок может находиться в собственности двух или нескольких лиц, то есть в общей собственности, а для распоряжения таким имуществом закон предусматривает особый порядок.

Участок может находиться в долевой или в совместной собственности. При продаже доли постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, установленной продавцом. Он обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продает участок. Если остальные сособственники откажутся от покупки или не приобретут земельный участок в течение месяца, то его владелец вправе продать свою долю любому лицу, но по цене не ниже ранее предложенной.

Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Для распоряжения имуществом, которое находится в совместной собственности, требуется согласие всех участников. Например, если земельный участок находится в собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по продаже участка может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об этом.

Договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на участок возникает с момента государственной регистрации. Ее проводят на основании заявлений сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Помимо заявления необходимо представить квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрационные действия, договор купли-продажи земельного участка в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для учреждения юстиции), кадастровый план. Продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый земельный участок и правоустанавливающие документы. Для регистрации перехода права собственности требуются акт передачи земельного участка, заявление, квитанция об оплате государственной пошлины.