Аделина Брунгильд - Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

Коротко вы уже ознакомились с самыми основными требованиями к приобретаемому жилью. Сузили круг рассматриваемых квартир, причем достаточно сильно. Требования банков опираются на Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». И согласно этому закону, выбор ваш невелик.

Вы не можете приобрести квартиру у своих родственников, купить квартиру, которая обременена правами третьих лиц, то есть, в ней не должны быть зарегистрированы, а также являться собственниками несовершеннолетние дети. В соответствии со статьей 74 этого закона, ипотека жилья и квартир, которые принадлежат государству или муниципалитету, не допускается.

Ипотека на жилье предполагает:

– если в качестве залога выступает уже имеющаяся недвижимость, то такое жилье должно принадлежать заемщику на праве частной или общей совместной собственности, при этом несовершеннолетние дети не могут входить в состав собственников;

– если при передаче в залог квартиры по кредиту предполагается, что в ней будут проживать или будут зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника (или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника), то в соответствии со статьей 37 и 38 Гражданского кодекса РФ, сделка допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Выбирая квартиру, мы должны осознавать тот факт, что все проверки квартиры или дома на «пригодность» не бесплатны. Чтобы не тратить лишние время и деньги, изначально стоит обратить внимание на технические стороны жилья. Для банка важно, чтобы недвижимость была ликвидным имуществом, то есть объектом, который реализуется на рынке в приемлемые сроки и без потерь в стоимости. Проще говоря, на приобретаемое вами жилье должен быть спрос как сейчас, так и в будущем.

Какой должна быть квартира или дом:

– являться отдельной квартирой в многоквартирном доме, комнаты или доли квартир в залог банками не принимаются;

– соответствовать плану БТИ, то есть не иметь незарегистрированных перепланировок;

– соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов: иметь подключение к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения, отдельный санузел, должна быть подключена к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления;

– располагаться в здании, не состоящем на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Обратите внимание на то, что в договоре об ипотеке предъявляются очень жесткие требования к разделяющим этажи конструкциям. Здание должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Поэтому, подбирая квартиру, обязательно уточните эти моменты;

– не являться жильем барачного или гостиничного типа, жильем в общежитиях и зданиях, построенных ранее 1957 года;

– если это загородний дом, то он должен соответствовать следующим требованиям банка:

а) быть пригодным для круглогодичного проживания;

б) должен располагаться на такой территории, где находятся дома, пригодные для проживания. То есть находиться в деревне, коттеджном поселке и т. д. Дом должен быть обеспечен хорошими подъездными путями, доступными в любое время года;

в) дом должен быть подключен к электросети, системе отопления и водоснабжения.

В рекламе вам обещают, что приобретенное жилье по закону об ипотеке сразу оформляется в собственность заемщика. Но ведь квартира, купленная в кредит под залог недвижимости, становится собственностью заемщика и отдается в залог банку в целях обеспечения гарантий возврата кредита на покупку жилья! Что это означает? То, что ваши права распоряжаться квартирой по своему усмотрению ограничены. Ситуация та же, что и при покупке в кредит автомобиля. Если кто-то с этим сталкивался, то знает, о чем идет речь: любые действия, начиная с техобслуживания, необходимо согласовывать с банком. Это неизбежно, поскольку вы, по большому счету, пользуетесь чужими деньгами. Вы почувствуете себя, как в детстве, когда купленный родителями велосипед, конечно, ваш, но родители имеют право отнять его, например, за двойку по математике в любое время. Ваша квартира является, конечно, собственностью, но находящейся под залогом. Вы можете называть себя Заемщиком, Залогодателем или Заложником, как вам больше нравится.

Итак, кто, когда и почему может лишить вас собственности и чем ограничить ваше право распоряжаться ею по своему усмотрению?

1. Если вы отказываетесь от выполнения условий по возврату кредита, и данный случай не будет признан страховым, то банк имеет полное право продать ваше жилье и вернуть себе деньги, которые вы остались ему должны.

2. Вы обладаете всеми правами собственника, но существует ряд ограничений, а именно:

– любые действия в отношении недвижимости, находящейся в залоге, вы будете обязаны согласовывать с банком-кредитором (залогодержателем) до тех пор, пока полностью не погасите кредит. Вам гарантировано право по условиям ипотеки, что банк не может по своему произволу изъять недвижимость, а вы можете лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, когда нарушаете кредитный договор. Нам неизвестно о случаях, когда этот «произвол» имел место, но все мы боимся «крючкотворов», «мелкого шрифта» и прочих вещей, когда по незнанию законодательства подписанный нами договор становится «дарственной» в пользу какого-то банка.

3. При ипотеке заемщик имеет следующие права и обязанности по пользованию заложенной недвижимостью:

а) вы сохраняете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Но по Федеральному закону об ипотеке вы обязаны поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки и полной выплаты кредита. Кроме того, обязаны производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в установленные сроки;

б) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено вами другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;

в) залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке;