Аделина Брунгильд - Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

В свое время я искала загородный дом, в голове, разумеется, был целый список критериев: столько-то комнат, столько-то метров до автобусной остановки, и прочее. А в итоге купила совершенно другое. Почему? Потому что вошла, огляделась и поняла: это мой дом! Здесь мне будет хорошо!

Удивительно, но 70% решений принимаются именно на основании субъективной, неподдающейся нормальному объяснению оценки. И делая выбор между несколькими квартирами, вы выберете ту, в которой «больше света», где «легче дышится».

Но эзотерика эзотерикой, а объективные факторы, из которых складывается стоимость жилья и срок его позиционирования на рынке, тоже сложны и многообразны.

Квартира – объект с уникальными, подчас одной ей присущими свойствами, и это обстоятельство создает серьезные сложности для правильной оценки.

Подробнее о том, как нужно грамотно показывать квартиру, вы можете прочитать в разделе «Продажа квартир». Некоторые советы, которые там приводятся, окажутся полезными. Чем? Представьте себя в музее, где повсюду развешены таблички «Руками не трогать!», а за стенами золоченых залов скрываются тесные каморки. Вы будете знать, как себя вести и не попасться на удочку ловкого продавца.

Не секрет, что цена определяется местоположением, размером и планировкой, видовыми характеристиками. Иногда в стоимость входит так называемая «перспектива». Собираются рядом строить торговый центр, дорогу, автостоянку, магазины – это отразится на цене.

Оценщик должен учесть если не все, то большую часть обстоятельств, влияющих на цену квартиры. В солидных изданиях и различных аналитических статьях чаще всего можно найти лишь общие рассуждения. О каких-то конкретных параметрах и, тем более, денежном их эквиваленте вы не прочтете нигде. Давайте для сравнения рассмотрим текст, посвященный оценке жилья, и сравним с тем, что обычно говорят агенты и оценщики, посещая вашу квартиру.

«Тем не менее основой для получения точного прогноза служат вполне рациональные, проверенные временем, методы. В современной практике оценки их три: аналоговый (метод сравнительного анализа), доходный и затратный. Для российской практики оценки квартир сегодня применим, пожалуй, только первый.

Для сравнительного анализа продаж подбирают объекты, которые по всем показателям сопоставимы с тем, который надо оценить. Затем вся информация об объектах сравнения корректируется относительно эталона. Если мы говорим о жилой недвижимости, то сравнение продаж – основной и, за редким исключением, единственный практический метод. Главное преимущество – относительная доступность и большой объем информации по сделкам с жильем.

Если цены продаж не всегда известны, то используются цены предложения с необходимыми поправками.

Использование доходного и затратного методов в оценке жилой недвижимости более трудоемко и менее эффективно. Доходный метод, как подсказывает само его название, основан на установлении взаимосвязи между возможным доходом от сдачи помещения в аренду и его стоимостью. На Западе доходный подход широко используется. В России же рынок аренды еще более закрытый, чем рынок продаж, поиск сопоставимой информации по аренде жилья очень сложен. Кроме того, финансово-экономические показатели, используемые при доходном методе, часто субъективны и неустойчивы.

Затратный метод применим чисто теоретически, но практически его использовать сложно. Предметом рассмотрения в данном случае служат затраты на приобретение (аренду) земельного участка и строительство. Трудность расчета связана с тем, что практически невозможно выделить цену конкретной квартиры из затратной стоимости целого дома. В современных российских условиях затратный подход неэффективен в силу закрытости, вариантности и изменчивости строительного рынка.

По этим причинам итоги оценки аналоговым методом даже в нежилой недвижимости зачастую сильно отличаются от результатов других методов оценки. И если в коммерческой недвижимости используются, как правило, все три метода, то при оценке квартир это нецелесообразно».

Информация, безусловно, полезная для общего развития, но теперь послушаем монолог агента: «Вы хотите $100 000… Батареи у вас старые, столярка – тоже. Плитка в ванной – это хорошо… Так, окна деревянные – плохо, но в приличном состоянии – хорошо… Окна на север, коридор узкий, темный. Санузел: все старое, стояк старый – плохо. Линолеум новый – хорошо… Я думаю, тысяч за $80—85 это продать можно». Вы поняли, на основании чего сделал выводы агент? Только на техническом состоянии квартиры, это ясно. Но сколько «баллов» он снимал за каждый пункт и почему? Разумеется, чем больше квартира выглядит как вариант «заходи и живи», тем привлекательнее она для покупателя. Необходимый ремонт, траты на отопление, систему водоснабжения, сантехнику – автоматически вычитаются из стоимости «идеальной» квартиры. Так что вы сами вполне можете оценить реальность своих притязаний.

Что еще влияет на цену?

И это не только «центр» – «окраина». Это близость к транспорту, магазинам и рынкам, поликлиникам, детским садам и школам. Рачительный хозяин легко посчитает, сколько он сэкономит денег, телефонных карточек и времени, если его дети будут добираться до школы пару кварталов пешком, и сколько выложит, купив дешевое жилье, от которого в школу ехать с несколькими пересадками, да еще и в сопровождении взрослого.

Понятно, что есть изначально дорогие районы и жилые комплексы. Их и строили для состоятельных граждан. А есть целые поселки серых ужасающих общаг и малосемеек, мимо которых в темное время суток лучше не ходить.

Устанавливая цену на квартиру, важно предполагать, какого клиента вы можете привлечь теми или иными «плюсами» своего жилья. Если вокруг вашего дома расположены платные парковки, рестораны, казино, бары и прочие увеселительные места – ваш клиент будет, скорее всего, холостым мужчиной, которому все равно, как далеко от дома школа. Семейная пара с детьми обратит внимание на наличие парков, детских площадок. Пожилые люди заинтересуются наличием безопасных и тихих двориков, близостью автобусных остановок, доступностью дома для «скорой помощи».

Поэтому, глядя на пришедшего к вам в дом покупателя, не забывайте показать не только новые окна, но и рассказать о расположенных рядом службах.

Важными характеристиками жилья являются тип здания, время его постройки, качество материалов наружных стен, перекрытий и отделки, техническое обеспечение и инженерное оснащение здания, наконец, состояние дома и подъезда. Условно, кирпич дороже монолита, а монолит – панели. Но панельные дома тоже бывают разные, пусть даже и многоэтажный кирпичный дом, но старой постройки, с маленькой кухней и в запущенном состоянии, будет стоить дешевле монолита и даже современного панельного дома. Дома, построенные по более-менее индивидуальным проектам, будут стоить дороже массовой застройки. В среднем самыми дорогими окажутся современные элитные, кирпичные здания, сталинские высотки, а также 7-, 10-этажные кирпичные дома 50-х – начала 60-х годов, а за ними современные панельные дома. Напротив, самые дешевые – это квартиры в домах, построенных в период между двумя вышеуказанными «дорогими» этапами советского и российского домостроения, то есть многоподъездные 7-, 12-этажные дома 60-х, 70-х годов и начала 80-х годов, а также «хрущевки», за исключением тех, что идут под снос. Где-то посередине окажутся доходные дома начала XX века с навесными лифтами, построенными значительно позже, кирпичные пятиэтажки тех же сталинских времен и современные панельные дома.