Анна Андрияхина - Предоставление жилья по договорам найма

В силу того, что при обмене жилых помещений возможны различного рода злоупотребления, ЖК РФ предусматривает условия, при которых договор обмена будет признан недействительным:

1) общие основания недействительности сделки, которые установлены ГК РФ;

2) в случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Последствия признания обмена недействительным следующие: «если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена» (ч. 3 ст. 75 ЖК РФ).

Положение об обмене жилого помещения по договору коммерческого найма в законодательстве не закреплено. Это связано с тем, что жилое помещение, предоставляется гражданам из частного жилого фонда. Следовательно, для собственника данного помещения такой обмен является нежелательным.

Наследованиекак один из способов удовлетворения жилищной потребности граждан является весьма распространенным. В соответствии со ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т. е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное. В данной ситуации речь идет о наследовании такого вида недвижимости, как жилые помещения. Как известно, законодательство предусматривает такие виды наследования, как наследование по завещанию и по закону. Приобретение жилого помещения в собственность в порядке наследования возможно и по закону, и посредством завещания. В ст. 1111 ГК РФ закреплено, что наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ. На порядок наследования жилых помещений распространяются общие правила о наследовании.

Следует учитывать, что ГК РФ четко определяет субъективный состав наследников, а также лиц, которые лишаются данного права, и именуются недостойными наследниками. Согласно ст. 1116 ГК РФ к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону – Российская Федерация в соответствии со ст. 1151 ГК РФ (ст. 1116 ГК РФ). В ст. 1117 ГК РФ приведен перечень недостойных наследников, к которым следует относить следующих граждан: «не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Однако граждане, которым наследодатель после утраты ими права наследования завещал имущество, вправе наследовать это имущество. Не наследуют по закону родители после детей, в отношении которых родители были в судебном порядке лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства. По требованию заинтересованного лица суд отстраняет от наследования по закону граждан, злостно уклонявшихся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя. Лицо, не имеющее права наследовать или отстраненное от наследования на основании настоящей статьи (недостойный наследник), обязано возвратить в соответствии с правилами гл. 60 ГК РФ все имущество, неосновательно полученное им из состава наследства. Правила настоящей статьи распространяются на наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве».

Приобретение жилого помещения возможно, как указывалось выше, по двум основаниям: по закону и по завещанию.

Приобретение жилого помещения в собственность по завещанию имеет ряд особенностей, на которые следует обратить внимание:

1) завещание является распоряжением имуществом на случай смерти, которое может быть произведено только путем совершения завещания. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. Завещание должно быть совершено лично. Совершение завещания через представителя не допускается. В завещании могут содержаться распоряжения только одного гражданина. Совершение завещания двумя или более гражданами не допускается (ст. 1118 ГК РФ). Но имущество, в частности жилое помещение, может быть завещано как одному, так и нескольким гражданам. При этом доли в данном помещении должны могут быть определены либо не определены. При последней ситуации, доли считаются равными;

2) завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний (ст. 1120 ГК РФ);

3) в ст. 1124 ГК РФ регламентирована форма завещания, а именно: завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Удостоверение завещания другими лицами допускается в случаях, предусмотренных п. 7 ст. 1125, ст. 1127 и п. 2 ст. 1128 ГК РФ. Несоблюдение установленных ГК РФ правил о письменной форме завещания и его удостоверении влечет за собой недействительность завещания. Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения в случаях, предусмотренных ст. 1129 ГК РФ.

Приобретение жилого помещения на основании закона имеет также ряд особенностей:

1) согласно ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Такая очередность подробно регламентирована в ГК РФ;

2) наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, т. е. если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования (ст. 1117 ГК РФ), либо лишены наследства (п. 1 ст. 1119 ГК РФ), либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства (ч. 2 ст. 1141 ГК РФ);