Анна Андрияхина - Предоставление жилья по договорам найма

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за 3 месяца (ст. 79 ЖК РФ).

Законодатель предусматривает ответственность наймодателя и нанимателяза неисполнение обязанностей, вытекающих из договора. Согласно ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Ответственность нанимателя в соответствии со ст. 68 ЖК РФ возникает при исполнении обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Исходя из анализа законодательства, становится очевидно, что изменение договора социального найма жилого помещениявозможно в следующих случаях:

1) граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2) дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя (ст. 82 ЖК РФ).

Изменение договора социального найма означает, что происходит смена нанимателя. Для изменения договора социального найма необходимо составление соответствующего соглашения, форма которого должна соответствовать форме самого договора.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещенияосуществляется в соответствии со ст. 83 ЖК РФ.

Как было уже отмечено ранее, в силу того, что срок действия договора социального найма не устанавливается, это дает сторонам право расторгнуть его по соглашению в любое время. А именно, наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое местожительство договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Наряду с вышеперечисленными условиями ч. 5 ст. 83 ЖК РФ устанавливает, что договор социального найма жилого помещения может прекращаться в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Большое значение имеет регламентация в ЖК РФ порядка выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Ранее действующий ЖК РСФСР закреплял два порядка выселения: судебный и административный. Ныне действующее законодательство допускает лишь судебный порядок. Так, в ст. 84 ЖК РФ закреплено: выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Выселение граждан с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма возможно лишь в строго ограниченных случаях, предусмотренных ст. 84 ЖК РФ: