Павел Крашенинников - Жилищное право

— письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

— письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

— письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;

— нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;

— нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;

— подлинник и копия договора о доверительном управлении жилым помещением, если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

— подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;

— иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:

— заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;

— заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

В Инструкции N 2881 указывается на то, что в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации [73] Собрание законодательства РФ. 2000. N 32. Ст. 3340. (далее — НК РФ) (ст. 333.18) должны будут представляться:

1) документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины в виде платежного поручения с отметкой банка о его исполнении, если платеж производился в безналичной форме;

2) документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме в виде квитанции установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанции, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, если платеж производился в наличной форме;

3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;

4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.

Важно отметить, что если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).

При государственной регистрации перехода и возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности, если законодательством РФ или соглашением между ними не предусмотрено иное.

В Инструкции N 2881 специально оговаривается, что если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством РФ данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [74] Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400. (далее — Закон об ипотеке)), то в записи листов подразд. III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения. При этом если на основании российского законодательства необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения прав продавца (например, ст. 37 Закона об ипотеке; ст. 604 ГК РФ), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие.

На основании ст. 87, 89 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» [75] Собрание законодательства РФ. 2007. N 41. Ст. 4849. при продаже жилых помещений на открытых торгах в форме аукциона, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и привлекаемые им специализированные организации.

Следует отметить, что с 1 января 2005 г. вступили в силу изменения в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации [76] Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 20. (далее — ГПК РФ), согласно которым исключены нормы, запрещающие обращение взыскания на являющиеся предметом ипотеки жилые помещения и земельные участки, находящиеся в собственности граждан, в случае признания судом наличия задолженности из-за невозврата должником средств, полученных в качестве кредита на приобретение данного жилого помещения или на улучшение жилищных условий.

Наряду с положениями Закона о регистрации особенности регистрации отдельных видов сделок определены иными федеральными законами и подзаконными актами, в частности: Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ), Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [77] Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. , Приказами Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» [78] Бюллетень нормативных актов. 2004. N 34. , от 4 марта 2005 г. N 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами» [79] Бюллетень нормативных актов. 2005. N 13. , от 9 июня 2005 г. N 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» [80] Бюллетень нормативных актов. 2005. N 27. , от 15 июня 2006 г. N 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» [81] Бюллетень нормативных актов. 2006. N 27. , от 14 февраля 2007 г. N 29 «Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества» [82] Российская газета. N 58. 2007. 22 марта. и др.