Павел Крашенинников - Жилищное право

Стоит также упомянуть о том, что Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П [83] Собрание законодательства РФ. 2008. N 18. Ст. 2089. установил, что в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства РФ, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. То есть в жилищное законодательство была введена норма, характеризовавшая расположенные на садовых земельных участках строения (с учетом изменившегося потребительского назначения этих строений) в качестве жилых, а следовательно, не исключавшая возможность постоянного проживания в них и допускавшая их правовую трансформацию в жилые дома.

Тот факт, что ЖК РФ прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений, что подтверждается принятием так называемого Закона о дачной амнистии.

Первоначально (до 1 января 2005 г.) Закон о регистрации устанавливал плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах. Однако гл. 25.3 НК РФ, устанавливающая государственную пошлину, изменила ранее существовавший порядок.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ уплачивается государственная пошлина:

— за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества: физическими лицами — 1 тыс. рублей; организациями — 15 тыс. рублей;

— за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав: физическими лицами — 200 рублей; организациями — 600 рублей;

— за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическими лицами — 1 тыс. рублей; организациями — 4 тыс. рублей;

— за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав: физическими лицами — 200 рублей; организациями — 600 рублей;

— за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, — 1 тыс. рублей;

— за государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, — 200 рублей;

— за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц — 1 тыс. рублей; в интересах организаций — 4 тыс. рублей;

— за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке — 200 рублей;

— за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в Едином государственном реестре прав запись о праве изменений, в том числе с исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним): для физических лиц — 200 рублей; для организаций — 600 рублей.

Необходимо обратить внимание на то, что в случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающий исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц.

Одновременно следует учитывать, что не подлежит возврату государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации.

Гражданское и жилищное законодательство (ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ) запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. В п. 3 ст. 288 ГК РФ указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. При этом перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.

Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое запрещен:

во-первых, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

во-вторых, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.

В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: