Павел Крашенинников - Жилищное право

Создание кооператива — самостоятельная стадия динамики жилищных правоотношений, в которой гражданин, оставаясь нуждающимся в улучшении жилищных условий, приобретает членские права и обязанности. Его основным правомочием является право требовать предоставления обусловленного денежными взносами и составом семьи жилого помещения в конкретном доме. Второй стороной на этой стадии развития жилищных правоотношений выступает кооператив, строящий или приобретающий жилой дом. На данном этапе основная обязанность второй стороны — предоставление жилого помещения.

Гражданин может стать членом действующего жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива или уполномоченного им органа при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.

В отличие от прежнего действующее законодательство допускает возможность гражданам быть одновременно членами нескольких (например, трех) жилищных и (или) жилищно-строительных кооперативов.

Паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило, денежным), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определяются в уставе кооператива. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и соответственно стать собственником занимаемого жилого помещения [228] См.: § 6 настоящей главы. .

Как следует из ст. 124 ЖК РФ, лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. В тех случаях, когда кооператив организовывался при поддержке органов местного самоуправления, последние утверждают решение общего собрания.

Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере могут учитываться право на дополнительную жилую площадь, состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Вселение члена кооператива в жилое помещение приводит к возникновению определенных правоотношений между ним и жилищным или жилищно-строительным кооперативом. С этого момента член кооператива имеет право:

— проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;

— добровольно выбыть из кооператива, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;

— получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;

— производить сдачу внаем занимаемого жилого помещения, а также заключать некоторые иные сделки по поводу кооперативной квартиры;

— при полной выплате паевого взноса распорядиться квартирой по своему усмотрению.

В то же время член кооператива обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями [229] См.: п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. N 11 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 195. . Как следует из п. 4 ст. 116 ГК РФ, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности такие члены кооперативов несут имущественную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. При этом ответственность является дополнительной и наступает лишь тогда, когда у кооператива отсутствует имущество.

Рассмотрим некоторые права членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не являющихся собственниками жилья.

Одним из основных правомочий членов жилищного или жилищно-строительного кооператива является право на пай, которое служит основанием владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения кооперативной квартирой. Следует иметь в виду, что право на пай может принадлежать не только члену кооператива, но и тем членам его семьи, которые принимают участие в выплате паевого взноса. При этом другие лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилищем.

Право проживания наряду с пайщиками кооператива имеют члены их семей. Так, в одном из Постановлений Пленума Верховного Суда СССР указано, что проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым помещением в кооперативном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением [230] Бюллетень ВС СССР. 1988. N 9. Ст. 7. .

Однако правовое положение членов семей пайщиков во многом отличается от правового положения самих членов кооператива. По существу права членов семьи производны от прав пайщика [231] См.: Чиквашвили Ш. Д. Личные и имущественные правоотношения в жилищных кооперативах. С. 149; Марткович И. Б. Жилищное право: Закон и практика. М., 1990. С. 122. . Так, лишь по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предоставлении. Член кооператива вправе с соблюдением правил регистрации вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи. При вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, такого согласия не требуется. Допустимость такой аналогии признается судебной практикой [232] См.: дело по иску жилищно-строительного кооператива к В. М. Левуну об отсутствии у него права на пользование квартирой в доме кооператива // Бюллетень ВС СССР. 1989. N 3. С. 28–31. .

Вместе с оговоренной выше производностью прав членов семьи существует, на наш взгляд, и определенная обусловленность прав пайщика правами членов его семьи. Так, при предоставлении жилого помещения учитывается состав членов семьи (количество и наличие льгот по жилищному обеспечению). Члены семьи, имеющие право на долю в паенакоплении, имеют право на раздел жилых помещений, бывший супруг вправе разделить паевые взносы и квартиру и др. Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает право на выселение проживающих с ним лиц. Их выселение может иметь место в случаях, предусмотренных законодательством [233] См.: ч. 2 п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988 г. N 1 // Бюллетень ВС СССР. 1988. N 2. С. 7. .