Павел Крашенинников - Жилищное право

Представляется, что рассматривать данный вопрос следует применительно к двум категориям членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов: тем, у которых процесс выплаты паевых взносов продолжается, и тем, кто внес паевые взносы до вступления в силу нормы, наделяющей их правом собственности.

В свое время Г. Гегель указывал на то, что воля — это практическая сторона духа. Воля начинается не с объекта, а со своих целей и интересов [240] См.: Гегель Г. Энциклопедия философских наук. Т. 3. М.: Мысль, 1977. С. 259. . В рассматриваемом вопросе интерес гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, — это улучшение своего жилищно-бытового положения. Цель — получение и дальнейшее проживание в жилом помещении, которое соответствует составу семьи и паевому взносу, и в дальнейшем — владение, пользование и распоряжение своей квартирой.

Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии — для приобретения на него права собственности.

Большие трудности вызывает вопрос о юридической природе перехода права собственности от жилищного (жилищно-строительного) кооператива к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т. е. до вступления в действие Закона о собственности в СССР — первого законодательного акта, наделившего членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенность рассматриваемой ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками кооперативных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности кооператива и возникновении такового у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, а о снятии принудительного сдерживания процесса возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости кооперативного жилого дома.

С 1 июля 1990 г. факт полной выплаты паевого взноса влечет наделение члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма успешно «перекочевала» первоначально в Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», а затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, и наконец, была воспроизведена в ГК РФ.

В связи с принятием названных законодательных актов граждане — члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений. По исполнению фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т. е. является обладателем вещного права — права собственности. В отличие от этого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, т. е. является обладателем обязательственного права. Такой член кооператива имеет ограниченное право распоряжения.

Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в судебном порядке [241] См.: п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. N 11 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 195. .

После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме.

Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество теперь принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (ст. 289 и 290 ГК РФ) [242] О праве общей собственности на объекты общего пользования см. гл. 11 настоящей работы. .

Во-вторых, несмотря на то, что ст. 14 Вводного закона к ЖК РФ отменена, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, полагаем, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую форму такие кооперативы по существу уже являются объединениями собственников жилья [243] О различиях между жилищными кооперативами и товариществами собственников жилья см. § 1 гл. 12 настоящей работы. .

Рассматривая современные (ранее не известные науке и законодательству) основания возникновения права собственности на жилые помещения, нельзя не обратить внимание на обстоятельство, которое нередко встречается в жизни и является скорее исключением, чем правилом, однако любое исключение должно быть урегулировано, а отношения, с ним связанные, упорядочены. Речь идет о нежелании некоторых граждан становиться собственниками тех жилых помещений, в которых они проживают.

Широко известны случаи отказа граждан приватизировать занимаемые по договору найма жилые помещения, что вполне соответствует принципу добровольности приватизации жилья. Более того, имеются далеко не единичные случаи «расприватизации» жилых помещений, находящихся в собственности граждан. Это означает, что часть граждан не желает иметь используемое ими жилище на праве собственности. Объяснить такую позицию можно различными обстоятельствами, однако в нашем случае дело не в их объяснении, а в самом факте существования таковых.

С большой долей вероятности можно говорить и о том, что есть определенное число граждан, проживающих в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов и не желающих быть собственниками занимаемых жилых помещений. Другое дело, что у таких лиц на сегодняшний день нет юридической возможности отказаться от возникновения права собственности и при этом оставаться пользователями жилища на основании членства в жилищном либо в жилищно-строительном кооперативе и тем более нет возможности «вернуть» жилище прежнему владельцу — кооперативу.