Павел Крашенинников - Жилищное право

В связи с этим полагаем, что те граждане, которые решили удовлетворять свои жилищно-бытовые потребности путем жилищной кооперации, но при этом не желают быть собственниками жилых помещений, должны иметь право объединяться в такие кооперативы, где полная выплата паевых взносов не будет означать возникновение права собственности у членов кооперативов и прекращение соответствующего права у кооператива.

Очевидно, что правовое положение подобных жилищных и жилищно-строительных кооперативов должно определяться специальными законодательными актами.

В июле 2011 г. исполнилось 20 лет отечественной приватизации жилья: 4 июля 1991 г. Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» [244] Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959. Впоследствии — Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». . Срок для переходного законодательного акта весьма значительный. При этом сам Закон неоднократно претерпевал изменения от расширения рамок приватизации до сужения и установления окончания приватизации жилья [245] Об окончании приватизации жилищного фонда см. § 8 настоящей главы. .

Проблемы приватизации жилищного фонда нашли достойное отражение в юридической литературе: подготовлены десятки диссертационных исследований, вышли в свет тысячи статей и сотни брошюр и книг.

Конечно же, все перечислить невозможно, да и вряд ли необходимо. Полагаем, что следует обратить внимание на исследователей, наиболее полно и комплексно проработавших данную тему, в том числе: Е. С. Гетман, Б. М. Гонгало, С. М. Корнеев, В. Н. Симонов, П. И. Седугин, Ю. К. Толстой. Кстати, что греха таить, автор настоящей работы также неоднократно анализировал законодательство о приватизации жилищного фонда. И так уж получилось, что пришлось как принимать непосредственное участие в подготовке текста Закона РСФСР (будучи экспертом Верховного Совета РСФСР), так и вносить поправки, связанные с окончанием срока приватизации жилья (будучи Председателем Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству).

По нашему глубочайшему убеждению, приватизация жилья изменила не только структуру рынка недвижимости и не только экономический оборот. Приватизация меняет людей, изменяет отношение к жизни и (как это ни пафосно звучит) даже к смерти. Сегодня много говорится о построении гражданского общества, так вот стабильность и эволюционность в обществе возможны только при наличии у граждан в собственности имущества, необходимого для достойной жизни, которое можно передать следующим поколениям.

К такому имуществу, безусловно, относится недвижимость и в первую очередь жилье.

Социально-политические последствия такой крупномасштабной и продолжительной акции, какой явилось наделение миллионов и миллионов российских граждан собственностью в виде жилых помещений, еще предстоит осознать. Люди, которые ранее имели лишь теоретическое представление о частной собственности (причем долгие годы насаждалось негативное отношение к этому понятию), вдруг на практике оказались собственниками. Было положено начало тектоническим сдвигам в сознании и психологии людей, которые продолжаются до сих пор.

Понятно, что «чуждая психология собственника» не может развиться в одночасье только благодаря одному факту оформления квартиры, в которой человек проживал длительное время, в собственность. Необходим долгий процесс осознания прав и обязанностей, вытекающих из факта обладания жильем. Да и сами права и обязанности, прописанные в законодательстве, с течением времени изменялись. Но то, что сдвиги налицо, очевидно хотя бы из многочисленных примеров эффективного отстаивания гражданами своих имущественных прав.

Кроме того, возникновение права частной собственности на жилье привело к возникновению мощного жилищного рынка, а также к возникновению новых для нашего общества профессий, таких как риелтор, оценщик, регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый инженер и др., а также соответствующей сферы услуг.

Таким образом, приватизация жилья является комплексным социотехнологическим проектом, механизмы и последствия которого еще ждут своих исследователей из различных отраслей гуманитарного знания.

Следует напомнить, что советское жилищное законодательство достаточно четко и последовательно определяло права нанимателей, членов их семей в домах государственного и общественного жилищных фондов. Конечно же, в то время, когда отсутствовали такие категории, как «частная собственность», «недвижимое имущество», не было и речи о том, чтобы наниматели имели возможность приобрести в собственность свое жилье.

Однако шло время, менялись государство и общество, и в период с конца 80-х до начала 90-х гг. у нанимателей жилых помещений и членов их семей в домах государственного и муниципального жилищных фондов появилась возможность значительно увеличить объем прав по владению, пользованию и в еще большей степени по распоряжению занимаемыми ими жилыми помещениями. Одной из самых существенных возможностей нанимателей, безусловно, стала приватизация. До этого времени главными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения были такие традиционные гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, а также наследование жилых домов (подчеркиваем, именно жилых домов с весьма существенными ограничениями, с другими жилыми помещениями подобные сделки были практически невозможны).

В связи с преобразованиями жилищных отношений приватизация жилья стала одним из основных способов возникновения права собственности на жилые помещения у граждан. Вместе с тем приватизация жилищного фонда — это процесс, который занимает хотя и ограниченный, но все же весьма продолжительный отрезок времени — до 1 марта 2013 г. (ч. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [246] Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ). ). Это следует объяснить кроме прочего и тем, что Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает принцип добровольности, т. е. граждане вольны по своему усмотрению решать, использовать ли предоставленное им право или нет. Следовательно, некоторая часть граждан будет решать, приватизировать или нет занимаемое жилье, либо предпочтет пользоваться жилищем не на праве собственности, а по договору найма жилого помещения.