Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

Существует несколько способов осуществления сделок купли-продажи земельных участков, а именно:

– приватизация (в большинстве случаев выкуп земельных участков у государства и муниципальных образований);

– свободная продажа на рынке;

– продажа земельных участков через конкурсные и аукционные торги (статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следует отметить, что последний способ применяется лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на данный способ продажи. Целью установления такого порядка является придание гласности осуществлению сделок с земельными участками.

Продажа земельного участка или его части, находящихся в общей долевой собственности, возможна только при условии согласования всех владельцев общей собственности на данный участок.

Участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право продать свою долю постороннему лицу, но при продаже доли в праве общей долевой собственности другие участники общей долевой собственности на данный земельный участок обладают преимущественным правом покупки продаваемой доли по установленной продавцом цене. Исключением является продажа с публичных торгов, которые могут проводиться без согласия остальных участников долевой собственности в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, нарушение преимущественного права других собственников данного участка на покупку продаваемой доли может быть признано судом как основание для признания сделки купли-продажи недействительной.

Следует учитывать, что согласно внесенным изменениям в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» для индивидуального жилищного строительства установлен нормативный срок строительства – 10 лет. В течение этого времени владелец земельного участка обязан выплачивать однократную ставку земельного налога, размер которой устанавливают местные органы власти.

В случае если после истечения установленного нормативного срока строительство не будет завершено, ставка налога увеличится в 2 раза и сохранится на таком уровне до завершения процесса строительства.

Согласно определениям, установленным действующим законодательством, Государственный земельный кадастр (ГЗК) создается для сбора, анализа, систематизации и предоставления потребителям информации о земельных ресурсах государства. Иными словами, Государственный земельный кадастр является основой системы государственного статусного информационного обеспечения достоверными данными, используемыми при решении вопросов на различных уровнях управления земельными ресурсами и объектами, непосредственно связанными с земельными участками. В число этих вопросов входят:

– инвентаризация земельных ресурсов;

– государственное и муниципальное управление земельными ресурсами;

– государственный контроль использования и обеспечения безопасности земель;

– мероприятия, организованные с целью сохранения и повышения плодородия земель;

– государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– землеустройство;

– экономическая оценка земель и учет стоимости земли в составе природных ресурсов;

– установление платы за землю;

– другая деятельность, связанная с владением, использованием и распоряжением земельными участками.

В Законе Российской Федерации «О государственном земельном кадастре» основное внимание обращается на учетные функции системы Государственного земельного кадастра, систематизацию данных о земельных ресурсах для решения задач государственного управления земельными отношениями, землеустройством на макроуровне. Для этих целей привлекаются и другие ведомственные системы учета недвижимости, например бюро технической инвентаризации.

Отдельным землепользователям или собственникам земельных участков ГЗК предоставляет государственный учет земельных участков, а также подготовку к государственной регистрации объектов недвижимого имущества и сделок с ними. Кроме того, запланировано развитие информационного обеспечения рыночного оборота земельных участков с относительно открытым доступом к земельно-кадастровой информации всех профессиональных участников рынка земли и рынков другой недвижимости.

В настоящее время ГЗК является основой кадастра недвижимости и обеспечения рыночного оборота. Таким образом, постепенно возрастает его значение для усовершенствования системы индивидуальной оценки объектов земельных отношений.

По мнению большинства исследователей, кадастр впервые появился в Древнем Риме во времена правления Цезаря Октавиана в I веке до н. э. В нем описывалось разделение земель на участки с учетом их размера и ценности. Некоторые исследователи связывают кадастр с еще более древним термином «кадастикон», что переводится как «тетрадь для записей».

В любом случае кадастр на протяжении 2 000 лет является основой государственной системы землепользования и управления земельными ресурсами.

Довольно часто кадастр называют реестром, под которым понимается реестр экономических ресурсов страны, включая указание на их местоположение, стоимость и доходность. Следует отметить, что в «Толковом словаре» В. И. Даля при разъяснении понятия «кадастр» основной акцент делается на оценку земли: «Кадастр – оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения».

В 1861 году было отменено крепостное право и крестьяне, наконец, обрели свободу. Теперь можно было работать на себя и свою семью и свободно пользоваться результатами своего труда, однако сложность состояла в том, что создавать и развивать свое хозяйство приходилось практически с нуля. Ведь крепостные были освобождены без земельных наделов.

Таким образом, формирование нового класса свободных земледельцев и собственников способствовало появлению рыночного земельного оборота. Именно в этот период земля впервые стала расцениваться как предмет сделок купли-продажи. Разумеется, граждане задались вопросом о цене товара и ее обусловленности. Кроме того, предложение товара приобрело массовый характер, поэтому возникла необходимость определить относительную и абсолютную стоимость земель в различной местности, а также отрегулировать сформировавшуюся ситуацию на рынке земли.

Можно сделать вывод, что приведенное выше определение кадастра непосредственно связано с изменением отношения к собственности на землю, формированием рыночного оборота земель, а также изменением экономического хозяйствования на земле.