Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

Таким образом, в соответствии с типом земельного участка выбираются подходы к его оценке, однако суть их состоит в определении дохода, который может дать объект, построенный на данной земле.

Правовую основу приватизации земельных участков составляют нормативные правовые акты в соответствии с приватизированным объектом. Приватизация земельных участков осуществляется одновременно с приватизацией расположенных на них объектов недвижимого имущества на основании Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного муниципального имущества» и других нормативных актов.

Данные акты применяются и в тех случаях, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимого имущества. Что касается приватизации свободных земельных участков, она осуществляется на основании норм Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федерального закона о т 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и других нормативных правовых актов.

В Земельном кодексе Российской Федерации понятие «приватизация» используется применительно к земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимого имущества, охраняемым природным территориям и сельскохозяйственным угодьям (Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Речь идет о приватизации земельных участков и в тех случаях, когда граждане, имеющие право пожизненного наследуемого владения или право бессрочного пользования участком, переоформляют его на право собственности.

Закон о приватизации содержит перечень участков, которые не могут быть приватизированы, однако этот перечень не является полным. Гражданским кодексом РФ (статьи 129 и 209) установлено, что оборот земельных участков должен осуществляться в мере, установленной законами о земле. Таким образом, наличие в других федеральных законах запрета на передачу земельных участков в частную собственность распространяется и на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Законом о приватизации предусмотрено, что отчуждение имущества в собственность физических или юридических лиц должно осуществляться на безвозмездной основе.

Исключением являются религиозные организации, общероссийские общественные организации инвалидов, а также организации, учредителями которых являются организации инвалидов, использующие земельные участки в соответствующих целях.

Покупателями земельных участков могут быть как физические, так и юридические лица. Исключениями из этого правила являются:

– государственные и муниципальные унитарные предприятия;

– государственные и муниципальные учреждения;

– юридические лица, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований свыше 25 %.

– собственники недвижимого имущества, не являющегося самовольной постройкой, в случае приобретения перечисленными собственниками государственных и муниципальных земельных участков.

Приватизация федеральных земельных участков может быть осуществлена только при согласии агентства по управлению федеральным имуществом. Имущество, находящееся в собственности субъекта РФ или муниципального образования, продается органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления согласно нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

При определении полномочий государственных или муниципальных органов по принятию до 1 июля 2006 года решения о приватизации земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, следует основываться на нормах Закона о приватизации. Кроме того, следует выяснить, каким органом принималось решение о приватизации здания (строения, сооружения).

В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Закона о приватизации, действовавшего до 1 июля 2006 года, решение о приватизации земельных участков, не отнесенных к собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации, принимали органы, принявшие решение о приватизации расположенных на данных земельных участках объектов недвижимого имущества, либо органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации.

С 1 июля 2006 года в Закон о приватизации были внесены изменения, связанные с исключением норм, определявших специальные субъекты по отчуждению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В настоящее время следует руководствоваться общими положениями земельного законодательства о возможности распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Способы приватизации приведены в статье 13 Закона о приватизации. Это – продажа на аукционе или конкурсе путем публичного предложения или без объявления цены. Следует отметить, что последнее возможно только после того, как аукцион по продаже данного объекта недвижимого имущества был признан несостоявшимся. Еще одним способом приватизации является внесение земельного участка в качестве вклада в капитал открытого акционерного общества.

В качестве способа приватизации земельного участка собственником объекта недвижимости может быть признан выкуп соответствующего земельного участка. Особенности отчуждения земельных участков указаны в статье 28 закона о приватизации. Приватизация зданий, строений, сооружений, а также объектов, строительство которых не было завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимого имущества, проводится одновременно с отчуждением лицу, приобретающему данное имущество, земельного участка, занимаемого этим имуществом.

В случае если здание (строение или сооружение), расположенное на неделимом земельном участке, состоит в собственности нескольких лиц, с ними может быть заключен договор аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Обязательства каждого соарендатора определяются пропорционально площади части здания (строения или сооружения), принадлежащей соответствующему лицу, к общей площади здания (строения или сооружения).

Говоря о выкупе земельных участков собственниками объектов недвижимости, следует обратиться к статье 36 ЗК РФ, направленной на регулирование отношений при обретении прав на земельные участки, которые являются объектами государственной или муниципальной собственности и на которых находятся здания (строения, сооружения).