Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

Следует отметить, что согласно пункту 6 названной статьи Закона при отчуждении земельных участков право собственности не распространяется на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не использующиеся исключительно для обеспечения объектов недвижимого имущества, расположенных на данных земельных участках. Исключение составляют случаи, когда на земельном участке установлен публичный сервитут, предполагающий возможность использования принадлежностей и улучшений в полном объеме.

До принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация таких участков не допускалась. В настоящее время приватизировать земельный участок сельскохозяйственного назначения может арендатор (физическое или юридическое лицо), однако это возможно при условии, что с момента заключения договора аренды прошло не менее 3 лет и в течении всего срока аренды арендатор надлежащим образом использовал арендуемый земельный участок.

Приватизировать такой участок можно путем выкупа по рыночной стоимости или цене, установленной субъектом Российской Федерации. Решение о предоставлении земельного участка в собственность (или отказе в его предоставлении) принимается в течение уставленного законодательством срока (30 дней) со дня подачи заявления в соответствующий орган, обладающий правом предоставления в собственность данного объекта недвижимого имущества.

С 1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Положения данного закона позволяют упростить порядок оформления гражданином прав на земельный участок.

Нововведением земельного законодательства в сфере переоформления гражданином прав на земельный участок является замена процедуры предоставления земельных участков, находящихся у граждан на праве бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, в собственность в соответствии с решением компетентного органа на процедуру оформления в собственность граждан земельных участков.

Данная процедура производится согласно закону «О государственной регистрации прав граждан на недвижимое имущество и сделок с ним». Ее суть заключается в том, что гражданин, которому земельный участок был предоставлен для тех или иных целей, обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и представляет документы, необходимые для оформления земельного участка в собственность. Следует учитывать, что принятие исполнительным органом или органом местного самоуправления решения о предоставлении гражданину земельного участка в собственность не требуется.

Для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок требуется документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок (свидетельство о праве на земельный участок, решение о предоставлении земельного участка и т. д.), а также кадастровый план. В том случае, если согласно пункту 1 статьи 20 и пункту 5 статьи 25 Закона о регистрации данный земельный участок не может быть передан в собственность, регистратор обязан отказать в государственной регистрации права гражданина на данный земельный участок.

Таким образом, с 1 сентября 2006 года органы Государственной регистрации выполняют функции по переоформлению прав на земельные участки целевого назначения, установлению оборотоспособности земельных участков, в отношении которых граждане просят оформить право собственности.

Новые нормы охватывают четко ограниченный круг земельных участков, ранее предоставляемых гражданам в пользование. Для земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, предусмотрена упрощенная процедура, состоящая в переоформлении прав собственности органами регистрации. Следует учитывать, что утратившие силу с 1 сентября 2006 года правила Земельного кодекса РФ о праве гражданина однократно в бесплатном порядке приобрести в собственность переданный ему ранее в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение земельный участок распространяются на все земельные участки независимо от их целевого назначения.

Разумеется, в результате таких нововведений неизбежно возникнут вопросы, например, может ли быть переоформлено право собственности на те участки, в документах на которые значится иное целевое назначение. Наличие вопросов, не оговоренных в нормах федерального законодательства, указывает на то, что принятые положения о переоформлении прав граждан на земельные участки не являются исчерпывающими, что приведет к спорам и неоднозначным толкованиям.

Покупка земельных участков всегда считалась одним из наиболее выгодных вложений денег. Земля не может сгореть, пропасть, ее нельзя разрушить и угнать. Однако, несмотря на видимые преимущества, в настоящее время о земельной ипотеке в России говорить не приходится. Причина заключается в том, что объектом земельной ипотеки могут быть лишь частные земли. Что касается земель сельскохозяйственного назначения, а также государственных и муниципальных земель, они не могут выступать в качестве предмета залога.

По мнению экспертов, в настоящее время в частную собственность оформлено не более 20 % земли, что не может способствовать развитию земельной ипотеки.

В переводе с греческого ипотека означает «залог», «заклад». Под термином «ипотека» понимается кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества. Недвижимое имущество: здания, сооружения, постройки – иными словами, все, что связано с фундаментом и с землей. А что может быть более «недвижимым», чем сама земля?

Разумеется, не каждый земельный участок может быть объектом ипотеки. Согласно действующему законодательству в залог не могут быть переданы:

– земельные участки, принадлежащие другим физическим или юридическим лицам на правах собственности;

– земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки;

– участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;

– земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;