Г. Севастьянов - Хрестоматия альтернативного разрешения споров

Консервативная. Ее суть состоит в том, что споры о правах на недвижимость в соответствии с п. 1 ст. 38 АПК РФ относятся к исключительной подсудности государственных арбитражных судов. Как отмечает О. Ю. Скворцов, последовательное проведение этого подхода приводит к неизбежному выводу о том, что рассмотрение споров о правах на недвижимое имущество третейскими судами недопустимо. С точки зрения сторонников такого подхода, эта категория споров относится к ведению государственных судов. Обоснование подобного положения возможно за счет аргументов о наличии публичного начала в сделках с недвижимостью. Государство не может оставаться в стороне от контроля за подобного рода сделками. А если это так, то частные субъекты, в том числе и третейские суды, не вправе осуществлять юрисдикционную деятельность применительно к спорным отношениям по поводу недвижимого имущества.

Обязательственно-правовая. По мнению О. Ю. Скворцова, суть этой доктрины заключается в том, что третейские суды вправе рассматривать иски о правах на недвижимость, вытекающие из обязательственно-правовых отношений, и не имеют права рассматривать иски о вещных правах на недвижимость.

Либеральная. Последователи либеральной теории полагают, что третейские суды вправе рассматривать все гражданско-правовые споры о правах на недвижимость. При этом решение третейского суда рассматривается в качестве основания для того, чтобы регистрирующие органы произвели государственную регистрацию прав на недвижимость. Так же как решения государственных судов не подлежат пересмотру или проверке со стороны Регистрационной службы, так и решение третейского суда остается вне ее контроля.

Процессуальная. При помощи процессуальных теорий пределы компетенции третейских судов при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество обосновываются путем апелляции к процессуальной характеристике исков и соответствующих им судебных решений. Логика этих концепций пытается искать водораздел между публичным и частным в степени воздействия принимаемого юрисдикционным органом решения на спорные правоотношения. Основная идея заключается в том, что если посредством судебного акта происходит преобразование спорного правоотношения, то таковой судебный акт имеет публично-правовой эффект. В том же случае, если судебным актом не производится изменений в спорном правоотношении, этот акт влечет сугубо частноправовые последствия.

Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросу регистрации прав на недвижимое имущество на основании решений третейских судов заключается в следующем. [16]Государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть осуществлена на основе решения третейского суда, но при соблюдении условий для добровольного и принудительного исполнения этих решений. Стороны третейского разбирательства после вынесения решения третейского суда в соответствии со ст. 31 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации» должны подтвердить намерение выполнить свою обязанность по исполнению решения третейского суда в добровольном порядке. Для этого на основе решения третейского суда стороны заключают соответствующий условиям третейского решения договор и составляют акт приема-передачи имущества. Регистрирующий орган осуществляет действия по регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с договором.

Таким образом, судебная практика упорядочила сложные отношения в сфере признания прав на недвижимое имущество:

— признание права собственности на недвижимое имущество производится лишь в государственных судах Российской Федерации по месту нахождения такого имущества (исключительная подсудность);

— сделки, предметом которых является недвижимое имущество, могут рассматриваться в третейских судах Российской Федерации, но исключаются из юрисдикции зарубежных арбитражей (ст. 33, 248 АПК РФ);

— решения арбитражей о выполнении обязательств по сделкам с недвижимым имуществом исполняются сторонами добровольно или принудительно (на основе исполнительного листа, выданного государственным судом);

— решения арбитражей о праве собственности на недвижимое имущество не подлежат принудительному исполнению и могут отменяться. [17]

Верховным Судом РФ за последние годы были высказаны две, во многом противоположные, позиции по вопросу о возможности рассмотрения третейскими судами споров о правах на недвижимое имущество. Последняя из них состоит в следующем. Исходя из содержания подп. 3 п. 1 ст. 8 и п. 1 ст. 11 ГК РФ, решение третейского суда является одним из оснований возникновения гражданских прав. В третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правовых отношений, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 1 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации») — Статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных, в частности, решением третейского суда, осуществляется на общих основаниях. В п. 1 ст. 17 названного Федерального закона указано, что помимо перечисленных в данной статье документов основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения (абз. 8); иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (абз. 9). Исходя из этих установлений, если решение третейского суда сторонами не оспаривается, оно может являться основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом регистрирующий орган проводит правовую экспертизу всех представленных на регистрацию документов, в том числе и решения третейского суда в отличие от решений судов общей юрисдикции, проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав (ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, руководствуясь абз. 11 п. 1 ст. 17 данного Федерального закона, регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав. Под действие абз. 6 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по которому основанием для государственной регистрации являются судебные акты, вступившие в законную силу, решения третейского суда не подпадают, поскольку они не обладают таким свойством решений судов общей юрисдикции, как «законная сила судебного решения». В случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующий орган может отказать в регистрации прав. Отказ в государственной регистрации прав может быть оспорен заинтересованным лицом в суд общей юрисдикции. Такие дела третейскому суду не подведомственны. [18]