Алена Нариньяни - Жилищно-коммунальное хозяйство. Вся правда о том, как нас обманывают

Кроме вышеперечисленных бумаг, должны быть представлены документы, которые подтверждают родство между ребенком и родителями, выступающими в качестве заявителей. Инспектором органов опеки может быть затребован конкретный пакет документов, все зависит от рассматриваемой ситуации и творческой фантазии инспектора. Чтобы не попасть впросак, предварительно посетите инспектора, объясните сложившуюся ситуацию и уточните перечень документов, которые потребуются для получения согласия. Такой шаг избавит от неприятных сюрпризов, возникающих в процессе заключения сделки.

Что же касается вопроса, как разменять приватизированную квартиру, то здесь работают две технологии. Первая – «альтернативная» традиционная модель, когда в качестве инструмента используются денежные средства. Схема первой технологии выглядит следующим образом. Сначала квартира, которая предлагается к обмену, выставляется на продажу. После того как на нее находится покупатель, для продавца подбирается одна из квартир, продаваемых на открытом рынке. В том случае, если выбранная квартира тоже выступает как «альтернатива», подбор производят по схеме-аналогу. Вторая технология стара как мир, она известна со времен Советского Союза. Имеется в виду «прямой» обмен. Его схема выстраивается с учетом одновременного подбора квартир, владельцы которых переезжают в квартиры других участников размена. Такая схема гораздо сложнее «альтернативной» технологии, поэтому в наше время ее применение крайне ограничено. Сложности «прямого» обмена заложены вне правовой плоскости. По сути, оформление «прямого» обмена не сильно отличается от «альтернативной» модели. Обмен оформляется договорами купли-продажи или мены. Необходимый для государственной регистрации пакет документов такой же, как и при обычных сделках с недвижимостью. Регистрация переходов права собственности на обмениваемые квартиры осуществляется в Управлении Росреестра.

Отказ от доли в приватизированной квартире

Если приватизация оформляется не на всех членов семьи нанимателя, ее обязательным условием является согласие, заверенное в нотариальной конторе – отказ от участия в приватизации всех граждан, которые совместно проживают с нанимателем квартиры.

Наниматель или любой совершеннолетний член его семьи вправе отказаться от приватизированной квартиры в пользу других членов семьи. По законодательству «отказнику» гарантируется право пользования квартирой на бессрочной основе. Говоря простым языком, он имеет право пользования помещением, даже в случае его продажи, размена, дарения или при прекращении семейных отношений между собственником квартиры и «отказником». Это может привести к неприятным правовым последствиям совершаемых сделок. Поэтому собственникам таких квартир необходимо знать об этом при отчуждении. Потенциальным покупателям этих помещений нужно быть очень внимательными при совершении сделки и предварительно узнавать всю «историю» квартиры. В противном случае их может ожидать совместное проживание на одной жилплощади с посторонними людьми. Иными словами, «зарегистрированное» в продаваемой квартире лицо, которое было заселено в нее до приватизации, участвовало в приватизации и отказалось от своей доли в пользу третьего лица, не может быть выселено из этой квартиры.

Раздел приватизированной квартиры

В состав совместного имущества супругов входят: квартира в многоквартирном доме и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество дома. Эта доля пропорциональна общей площади квартиры. В общей совместной собственности находится не только сама квартира, но и доля в праве общей собственности на общее имущество дома. Раздел приватизированной квартиры между супругами определяется прекращением права общей совместной собственности с образованием общей долевой собственности. Также раздел выражается в определении порядка пользования квартирными комнатами путем их закрепления за бывшими супругами. В этом вопросе учитывается сложившийся порядок пользования, возникшие обстоятельства и состав семьи. В общей долевой собственности участников остаются помещения общего пользования.

Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилье допускается, если технически возможна передача истцу изолированной части жилых, подсобных помещений – коридора, кухни, санузла и оборудования отдельного входа (Постановление Верховного Суда России). Если такая возможность отсутствует, суд имеет право по просьбе истца обозначить порядок пользования квартирой. С того момента, как вышеназванное разъяснение было определено законодательством, произошли существенные изменения в вопросе, как разделить приватизированную квартиру. Комната теперь носит статус объекта приватизации и самостоятельного правового объекта. Иными словами, ничего не препятствует для признания двух– или трехкомнатной квартиры объектом, который реально подлежит разделу. Если в собственность каждому из супругов передана комната, в соответствии с их долей в праве на имущество, нажитое совместно, допускается производить раздел квартиры. Он осуществляется путем образования индивидуальной собственности на комнаты. Такой раздел позволяет оставлять в общей собственности помещения, которые используются для обслуживания более одной комнаты.

Если квартира – однокомнатная или комнат, соответствующих по размеру, в ней нет, раздел общего имущества супругов остается в общей долевой собственности. Получается, что доля на общее имущество в многоквартирном доме собственника квартиры пропорциональна общей площади этой квартиры.

Теперь рассмотрим отношения, которые складываются между супругами относительно жилого помещения, которое считается индивидуальной собственностью одного из них. Если лицо проживает в квартире, которая принадлежит на правах собственности его супругу или супруге, он имеет на эту квартиру право постоянного пользования. На условиях, которые предусмотрены жилищным законодательством, супруг собственника, проживающий в принадлежащем последнему жилом помещении, имеет полное право пользования этим помещением. Если не было заключено брачного контракта, супруг собственника, вселенный в жилое помещение, обретает право постоянного пользования наравне с собственником. Если брак с собственником квартиры расторгнут, право пользования ею за бывшим супругом собственника не сохраняется.

Возможность сохранения допускается в определенных случаях по решению суда. Суд вправе обязать собственника квартиры обеспечить другим жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи при условии, что собственник выплачивает названным лицам алименты.