Максим Кратенко - Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей

Решением Советского районного суда г. Красноярска от 16.08.2012 г. по делу № 2-5485/12 исковые требования К. удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы: неустойка в размере 60 000 руб., убытки в сумме 77 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 10 000 руб., штраф за отказ удовлетворить требования потребителя в сумме 35 000 руб.

Удовлетворяя исковые требования К., суд исходил из того, что застройщик как предприниматель несет риск неисполнения обязательств его контрагентами (подрядчиками, субподрядчиками), не может оправдывать нарушение срока передачи объекта долевого строительства указанными обстоятельствами. Убытки К. в виде расходов по найму жилого помещения в течение 7 месяцев просрочки со стороны застройщика подтверждены необходимыми доказательствами: договор найма жилья, документы о внесении оплаты, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру на имя наймодателя, выписка из ЕГРП об отсутствии у К. жилых помещений на праве собственности на территории г. Красноярска, справка К. с места работы.

В другом случае супруги Р., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, обратились к ККФЖС с аналогичными требованиями: о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, убытков в виде оплаты по договору найма жилья, компенсации морального вреда.

Решением Советского районного суда г. Красноярска от 15.11.2012 г. по делу № 2-7998/12 исковые требования Р. удовлетворены частично, в пользу истцов взыскана неустойка, компенсация морального вреда и штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке. В удовлетворении требования о взыскании убытков отказано, поскольку истцами не представлены доказательства, бесспорно свидетельствующие о необходимости указанных затрат для семьи Р. и фактическом их несении.

В обоснование требования о возмещении убытков в размере 135 000 руб. истцами представлен договор найма от 10.01.2011 г. квартиры по адресу г. Красноярск, ул. М-ва, 22, кв. 93, по которому ООО «СжЦ «Ниагара» (наймодатель) в лице Н-ой предоставляет Р. (наниматель) в пользование квартиру, плата за пользование квартирой составляет 15 000 руб. Также представлены расписки Н-ой от 20.03.2011 г., 20.08.2011 г., 20.09.2011 г. и 20.12.2011 г., по которым она получила от Р. суммы в размере 45 000 руб., 45 000 руб., 45 000 руб. и 15 000 руб. за пользование квартирой. По запросу суда получена выписка из ЕГРП от 10.09.2012 г., из которой следует, что собственником квартиры по адресу г. Красноярск, ул. М-ва, 22, кв. 93 является гр. С-ов, право собственности зарегистрировано 09.04.2010 г. Характер отношений между собственником квартиры и ООО «СжЦ «Ниагара» либо директором последней — Н-ой представитель истцов пояснить не смог. Также не пояснил, по какой причине плата за пользование квартирой внесена не в кассу ООО «СжЦ «Ниагара», а непосредственно Н-ой. В подтверждение фактического переезда и проживания семьи Р. в г. Красноярск какие-либо доказательства также не представил. Между тем, согласно паспортным данным, супруги Р. зарегистрированы по месту жительства в другом населенном пункте.

При передаче инвестору объекта долевого строительства, площадь которого меньше предусмотренной в договоре с застройщиком, инвестор вправе требовать возврата излишне уплаченной суммы. При этом на излишне уплаченные денежные суммы могут быть начислены проценты в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ.

Анализ судебной практики по спорам о взыскании стоимости излишней/недостающей площади объекта долевого строительства (неосновательного обогащения) свидетельствует о наличии следующих дискуссионных вопросов:

— вправе ли застройщик и участник долевого строительства согласовать в договоре условие о том, что отклонение фактической площади объекта (по результатам обмеров и технической инвентаризации) от указанной в договоре проектной площади объекта не влечет перерасчета цены договора;

— вправе ли стороны согласовать в договоре общую проектную площадь квартиры, включив в нее площадь лоджий, балконов, веранд и террас, которые согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ не учитываются при подсчете общей площади жилого помещения;

— каким образом, с применением понижающих коэффициентов или без, производится подсчет площади балконов и лоджий для целей определения фактической площади квартиры.

Принимая во внимание, что участник долевого строительства лишен возможности влиять на ход строительства и внесение изменений в проектную документацию, при этом площадь квартиры (общая, жилая) является основной потребительской характеристикой жилого помещения как товара, условие договора участия в долевом строительстве о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не влечет изменения цены договора может быть расценено как ущемляющее права потребителя — в случае передачи ему объекта долевого строительства меньшей площади.

С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации, представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади, например, в диапазоне плюс-минус 1 кв.м.

П. обратилась в суд с иском к ЗАО «Инвестиционная компания «Дружба» о взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, указав, что 17.10.2003 г. заключила с ответчиком договор об инвестировании строительства жилого дома, в результате исполнения которого ответчик должен был передать ей квартиру общей площадью 64,44 кв. м, однако переданное ей ответчиком жилое помещение имеет площадь 58,4 кв. м, что на 6,64 кв. м, (или 5,6 %) меньше, чем указано в условиях договора, о чем истцу стало известно только после получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру и технического паспорта на квартиру.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 20.06.2011 г. исковые требования П. удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в кассационном порядке, указав в качестве одного из доводов, что по условиям п. 5.2 договора от 17.10.2003 г. сторонами допускается плюс-минус 4 %-ное отклонение фактической общей площади квартиры от общей площади квартиры, указанной в договоре. В случае отклонения в сторону увеличения или уменьшения фактической площади квартиры более чем на 4 % от общей площади квартиры, указанной в п. 1.2. договора, у инвестора возникает обязанность по оплате превышения фактической площади или у компании возникает обязанность по возврату излишне внесенных денежных средств (п. 1.2. договора).