Максим Кратенко - Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей

По мнению ответчика, суд первой инстанции неверно определил размер компенсации, причитающейся истице, исходя из всей суммы недостающей площади квартиры, не уменьшив ее на 4 % допустимого отклонения.

Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда указанное решение оставлено без изменения, кассационная жалоба ответчика — без удовлетворения. Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции неверно истолковал п. 5.2 договора и не произвел уменьшение компенсации, исключив часть цены, пропорциональной 4 % общей площади квартиры, судебной коллегией отклонены. Условие п. 5.2 признано ущемляющим права участника долевого строительства и недействительным в силу ч. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» (кассационное определение Московского городского суда от 26.10.2011 г. № 33-34610).

В другом случае З.С.В. обратился в суд с иском к ООО «X» о взыскании убытков в связи с уменьшением фактической площади квартиры и компенсации морального вреда.

Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 15.08.2012 г. исковые требования З.С.В. удовлетворены, с ответчика в его пользу взыскана компенсация за уменьшение итоговой площади квартиры и компенсация морального вреда.

Отменяя указанное решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда указала следующие мотивы. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий по своему усмотрению. Одним из пунктов договора, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрено, что в случае превышения по данным обмера проектно-инвентаризационного бюро (ПИВ) площади передаваемой дольщику квартиры по сравнению с проектной площадью, указанной в договоре, дольщик в срок 10 банковских дней с момента получения соответствующих документов производит доплату стоимости излишне передаваемой площади. При отклонении приведенной площади менее чем на 1 кв. м перерасчет объема инвестирования по данному договору не производится.

В соответствии со СНиП 31-1-2003 и письмом Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 г. № 33350-ИП/08 под общей приведенной площадью квартиры понимается сумма площадей ее отапливаемых помещений и комнат, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

В договоре стороны согласовали общую проектную площадь передаваемой по окончании строительства квартиры. По данным обмера ПИБ, фактическая площадь квартиры с учетом площади балконов/лоджий (определенной с понижающим коэффициентом) отличается от согласованной в договоре общей проектной площади менее чем на 1 кв. м, что не влечет перерасчета объема инвестирования по договору. Таким образом, взыскание в пользу истца компенсации за уменьшение итоговой площади квартиры противоречит условиям заключенного сторонами договора, вследствие чего решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования З.С.В. — отклонению (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2012 г. № 33-15352/2012).

По вопросу о том, допустимо ли включать в общую площадь квартиры площадь балконов, лоджий, веранд и террас, единообразной практики не сложилось. Однако в большинстве случаев суды исходят из того, что в силу ст. 421 ГК РФ стороны вправе согласовать в договоре подобное условие, указав вместо общей площади квартиры (термин, используемый в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ для целей расчета платы за жилищные и коммунальные услуги) так называемую проектную площадь.

Информация о том, что в проектную площадь квартиры включается площадь балконов (лоджий, веранд), должна быть доведена до сведения участника долевого строительства при заключении договора в наглядной и доступной форме, исключающей возможность какого-либо заблуждения на этот счет. При отсутствии в договоре оговорки о том, что в проектную площадь квартиры включена площадь балконов (лоджий, веранд), суд исходит из определения общей площади квартиры, закрепленного в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, то есть без учета площади указанных неотапливаемых помещений [124].

Региональная общественная организация «Общественный надзор» в интересах граждан А., Б. обратилась с иском к ЗАО «Строительная компания «Южкузбасстрой» о защите прав потребителей. Требования мотивированы тем, что 13.04.2011 г. истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым ответчик обязан построить и передать истцам в собственность квартиру общей площадью 50,38 кв.м.

27.01.2012 г. ЗАО «СК «Южкузбасстрой» по акту приема-передачи передал истцам квартиру общей площадью 49,2 кв. м, что значительно меньше предусмотренной договором общей площади помещения. В связи с несоответствием площади построенной квартиры договору сумма соразмерного уменьшения цены договора составляет 38 997,60 руб.

Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 31.07.2012 г. исковые требования удовлетворены, с ответчика взыскана компенсация за недостающие метры общей площади квартиры.

Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что суд первой инстанции не принял во внимание следующие обстоятельства: отсутствие у истцов претензий по качеству при подписании акта приема-передачи квартиры, наличие в договоре условия о том, что цена является фиксированной и не подлежит изменению в случае передачи квартиры меньшей площади. Кроме того, уменьшение площади квартиры произошло, по мнению ответчика, в результате использования различных технологических методов по определению размеров площади при проектировании жилого дома и при осуществлении обмеров. Общая площадь квартиры с учетом балкона (3,6 кв. м) составляет 52,8 кв. м, поэтому площадь квартиры истцов не уменьшена в сравнении с договором.

Апелляционным определением Кемеровского областного суда от 04.10.2012 г. № 33-9833 указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика отклонена по следующим причинам. В договоре, заключенном между истцом и ответчиком, указан размер общей площади квартиры без каких-либо оговорок относительно включения в нее площади балкона. В свою очередь, условие договора о неизменности цены при уменьшении площади фактически передаваемой квартиры ущемляет права участника долевого строительства (потребителя) и является ничтожным.

По вопросу о том, каким образом производить подсчет площади балконов, лоджий и веранд (в случае включения их в общую проектную площадь квартиры), суды исходят из того, что стороны вправе согласовать в договоре понижающие коэффициенты. При отсутствии в договоре соответствующего условия (о коэффициентах), подсчет площади балконов, лоджий и веранд может производиться из расчета 1:1.