Сергей Боголюбов - Земельный участок: вопросы и ответы

В соответствии со ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные; в этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если же к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Этот порядок действует и при продаже земельных долей, но только в том случае, если участников общей собственности не более пяти. Однако, как правило, доли в праве собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате приватизации таких земель, прежде закрепленных за колхозами и совхозами, и передачи в собственность граждан, работавших в этих хозяйствах, поэтому один такой участок принадлежит обычно большому числу собственников (до тысячи в некоторых хозяйствах). Кроме того, некоторые из участников общей собственности (получившие земельную долю по наследству и по другим основаниям) проживают в других населенных пунктах, поэтому применить к купле-продаже земельных долей общую процедуру чаще всего невозможно. Соответственно, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (абз. 1 п. 2 ст. 12) предусмотрена возможность не извещать в письменной форме каждого участника долевой собственности, а опубликовать сообщение в средствах массовой информации, но не любых, а определенных субъектом РФ. В связи с этим указанные субъекты должны будут в ближайшее время принять соответствующие нормативные акты и утвердить перечень таких средств массовой информации. До момента, пока субъектом РФ не принят соответствующий закон, действует правило, установленное подп. 5 п. 1 ст. 19.1 рассматриваемого Федерального закона: указанными средствами массовой информации являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта РФ и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Е. М.

Имеются ли какие-нибудь ограничения в отношении выдела земельной доли в самостоятельный земельный участок?

Установление порядка выдела земельных участков в счет долей на местности, или в натуре, имеет большое значение, поскольку в конечном счете использование земли по ее целевому назначению возможно только при обладании (на любом праве) земельным участком, но не земельной долей.

Напомним, что первоначально земельный участок мог быть выделен только тем собственникам земельных долей, которые намеревались создать крестьянское хозяйство (в соответствии с ныне отмененными законами РСФСР 1990 г. «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»), В соответствии же с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственник земельной доли вправе требовать выдела земельной доли для любых целей, например, если он в дальнейшем собирается продать полученный земельный участок (предположим, на земельную долю оказалось сложнее найти покупателя).

Существовали также ограничения относительно выдела земельных участков в специализированных хозяйствах. До сих пор этот вопрос регулировался утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий. Им установлены особые условия реорганизации и приватизации отдельных сельскохозяйственных предприятий, обусловленные необходимостью сохранения их прежней специализации и функций. В частности, не допускалось выделение в натуре земли при выходе из состава государственных племенных и конных заводов, государственных конюшен, ипподромов, селекционно-гибридных центров, государственных семенных инспекций и лабораторий по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательных станций и участков, предприятий по воспроизводству ценных видов рыб, если соответствующие земельные участки обеспечивали выполнение названными хозяйствами производственных функций по основной специализации. Устанавливалось, что работник не вправе получить земельную долю в натуре при выходе из таких хозяйств, как животноводческие комплексы, птицефабрики и парниково-тепличные комбинаты, если их земельные площади достаточны лишь для обеспечения кормами животноводства. Вообще запрещалось выделение земельной доли в натуре в сельскохозяйственных предприятиях, расположенных в городской границе и в зоне субтропиков.

В настоящее время названное постановление отменено, а Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», как и другие действующие нормативные акты, никаких ограничений на выдел земли в специализированных хозяйствах не содержит.

Хотя в п. 1 ст. 13 данного Федерального закона названы случаи, когда участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет земельной доли (создание и расширение личного подсобного хозяйства и фермерского хозяйства, а также передача земельного участка в аренду), на самом деле Законом не установлено никаких оснований для отказа в выделе земельного участка, в том числе если выдел предполагается для других целей, например дальнейшей продажи участка сельскохозяйственной организации или фермеру, внесения в уставный капитал сельскохозяйственной организации.

Пунктом 1 ст. 4 этого же Закона установлено следующее требование: выделяемый земельный участок не может быть меньше минимального размера, установленного законодательством субъекта РФ, а если выделяется участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, то он не может быть меньше устанавливаемого субъектами РФ минимального размера земельного участка для таких земель. Данные требования не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых меньше, чем минимальные размеры земельных участков, установленных субъектами РФ.