Сергей Боголюбов - Земельный участок: вопросы и ответы

С одной стороны, собственники земельных долей за последнее, послереформенное, время привыкли получать хотя бы минимальный доход от использования этих долей, а не вносить за это еще и плату в пользу доверительного управляющего. С другой стороны, и для доверительного управляющего законом установлены меры ответственности, к которым сельскохозяйственные организации, сейчас в основном использующие земельные доли и становящиеся, таким образом, автоматически доверительными управляющими, пока не готовы. Так, учредитель управления (т. е. собственник земельной доли) может потребовать возмещения упущенной выгоды за время доверительного управления имуществом в силу ст. 1022 ГК РФ, если, по его мнению, сельскохозяйственная организация не проявила должной заботы о его интересах. С учетом того, что аграрное производство вообще высоких доходов не приносит, а в условиях нынешней экономической ситуации часто убыточно, такие иски могут приобрести массовый характер и привести к окончательному разорению некоторых товаропроизводителей. Для арендаторов земельных долей, не желающих автоматически оказаться доверительными управляющими, при невозможности привести договор аренды в соответствие с действующим законодательством выход состоит в расторжении по собственной инициативе существующего договора в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ.

Пока остается неясным вопрос, как быть с теми договорами аренды земельных долей, по которым арендаторами являются граждане (например, собственники одних земельных долей, арендующие другие земельные доли на том же общем земельном участке). По Гражданскому кодексу (ст. 1015) доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (кроме унитарного предприятия). Гражданин, не являющийся предпринимателем, может быть доверительным управляющим только в отдельных случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом: это относится в основном к опекунам и душеприказчикам (ст. 1026), однако законом могут быть предусмотрены и иные основания. Можно ли рассматривать нормы указанной статьи Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» как такое основание, трудно сказать.

В пункте 2 той же статьи содержится запись о том, что регистрация договоров доверительного управления имуществом не требуется. В то же время ст. 1017 ГК РФ установлено (без каких-либо изъятий из этого правила), что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество, а несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, видимо, речь идет только о тех договорах, которые уже действуют и зарегистрированы как договоры аренды земельных долей, — в таком случае не требуется их перерегистрации. А если какой-либо собственник земельной доли пожелает заключить договор доверительного управления ею, то, как нам кажется, такой договор должен быть в установленном порядке зарегистрирован.

Необходимо также иметь в виду, что в течение установленного двухлетнего срока для приведения в соответствие с законодательством договоров аренды земельных долей срок действия многих из них истечет и они так или иначе будут заключаться вновь и по новым правилам, о которых говорилось выше. А новые договоры аренды земельных долей не могут быть зарегистрированы уже с момента вступления в действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Если такого рода договор будет заключен, он будет считаться ничтожной сделкой (т. е. недействительной независимо от признания ее таковой судом) согласно ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Такой договор недействителен с момента его совершения, не влечет юридических последствий, каждая из сторон обязана будет возвратить другой все полученное по договору.

Е. М.

На оборот каких земельных участков распространяется действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»?

Указанный Закон непосредственно направлен на урегулирование оборота земельных участков, предоставленных для товарного сельскохозяйственного производства юридическим лицам, гражданам, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве, гражданам из числа малочисленных народов Севера и Сибири; для осуществления традиционных видов промысла он может распространяться на земли крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ), но только, как уже говорилось, на такие, на которых не размещены строения. Он распространяется и на случаи приобретения гражданином земель сельскохозяйственного назначения в составе предприятия для аграрного производства.

В данном случае имеются в виду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, кроме земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. На последние виды использования земельных участков нормы о тех предельных размерах, которые имеются в виду данной статьей, не распространяются.

Е. Г.

Распространяются ли положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на земли крестьянских (фермерских) хозяйств или предприятия как имущественные комплексы?

Следует отметить, что положение Закона о том, что он не распространяется на оборот земель, занятых строениями и сооружениями, установленное также и ст. 27 ЗК РФ, на практике может вызвать проблемы его применения при обороте земель крестьянских хозяйств, а также предприятий как имущественных комплексов, если в их состав входят земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Дело в том что на землях крестьянских хозяйств, как правило, расположены строения и сооружения (усадьбы, хозяйственные сооружения), и эти земли не подлежат разделу в соответствии с действующим Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Таким образом, осуществить выдел земельных участков КФХ, занятых строениями или сооружениями, чтобы осуществить сделку с оставшимися землями КФХ на основе данного Закона, в настоящее время невозможно. И возможный выход из создавшейся ситуации находится либо в том, чтобы регулировать оборот земель КФХ в общем земельно-правовом порядке, либо в том, чтобы сделать на практике исключение для земель крестьянских хозяйств и осуществлять их оборот на основе настоящего Закона. Из-за того что эта проблема самим Законом не учтена, оба эти решения не дают однозначного и окончательного ответа на этот весьма существенный вопрос.