Сергей Ленкин - Ипотека публичных земель

Поскольку предметом нашего исследования являются проблемы земельной инвестиционной политики на уровне субъектов РФ и муниципальных образований, отметим, что действующий сегодня Закон о приватизации предоставил этим органам публичной власти права для решения вопросов отчуждения недвижимости, включая земли и земельные участки. Так, сферу компетенции (п.2 ст.6), порядок планирования приватизации имущества (п.1 ст.10), а также порядок принятия решений об условиях приватизации соответствующего государственного и муниципального имущества (п.4 ст.14) они могут теперь определять вполне самостоятельно. Законодательство Российской Федерации о приватизации состоит из настоящего Федерального закона и принимаемых в соответствии с ним других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. При этом нормы о приватизации государственного и муниципального имущества, содержащиеся в других федеральных законах, не должны противоречить Закону о приватизации. В свою очередь, законодательство субъектов Российской Федерации о приватизации состоит из законов субъектов РФ о приватизации государственного имущества, принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом, и принимаемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов субъектов РФ. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно, но в соответствии с законодательством РФ и соответствующего субъекта РФ о приватизации (ст.4).

Важным вопросом, на котором следует особо заострить внимание при формировании акционерного общества «Земельный Залоговый Фонд» (АО ЗЗФ), является определение состава и порядка приватизации подлежащего отчуждению имущественного комплекса унитарного предприятия. В соответствии со ст.11 Закона о приватизации состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте, который составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию. В передаточном акте указываются все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, в том числе обязательства предприятия по выплате повременных платежей гражданам, перед которыми оно несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В передаточный акт включаются также сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. Кроме того, передаточный акт должен содержать расчет балансовой стоимости и подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, а в случае создания акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия – сведения о размере уставного капитала, количестве и номинальной стоимости акций. Расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов предприятия производится на основе данных точного бухгалтерского баланса, подготавливаемого с учетом результатов проведения инвентаризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации.

Балансовая стоимость подлежащих приватизации активов определяется как сумма стоимости чистых активов унитарного предприятия, исчисленных по данным промежуточного бухгалтерского баланса, и стоимости земельных участков, определенной в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, за вычетом балансовой стоимости объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. Приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. №49 утверждены Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств. Результаты инвентаризации оформляются по унифицированным формам, утвержденным постановлением Госкомстата России от 18 августа 1998 г. №881. Состав, подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, определенный в соответствии с комментируемой статьей, должен утверждаться решением об условиях приватизации имущества.

Состав, содержание и методические основы формирования бухгалтерской отчетности организаций, являющихся юридическими лицами по законодательству РФ, кроме кредитных и бюджетных организаций, установлены Положением по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» (ПБУ 4/99), утвержденным приказом Минфина России от 6 июля 1999 г. №43 н. Согласно п. 2 ст. 15 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. №161 – ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» стоимость чистых активов государственного или муниципального предприятия определяется на основании данных бухгалтерской отчетности в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации (см. Приказ Минфина России от 28.08. 2014 №84 н «Об утверждении Порядка определения стоимости чистых активов»). При расчете балансовой стоимости активов предприятия следует иметь в виду следующие обстоятельства. В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» от 24.07.2007 №212 – ФЗ, вступившим в силу с 30 октября 2007 года, новая редакция п. 3 ст.11 Закона о приватизации предусматривает, что стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Для целей приватизации объектов недвижимости, разграничения государственной собственности на землю, а также других актов гражданского оборота земли, весьма важное значение имеют такие виды недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, как здания и сооружения. В литературе, в том числе, законодательных актах используется и термин «строения», которым фактически охватываются эти два вышеуказанных понятия. Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов, здания представляют собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей [102]. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки являются самостоятельными объектами. К сооружениям Общероссийский классификатор основных фондов относит инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое, например: