Сергей Ленкин - Ипотека публичных земель

Минимущество России (его территориальный орган) в месячный срок рассматривает поступившие документы и принимает решение о внесении от имени Российской Федерации арендуемого федерального имущества в качестве вклада в уставный капитал АО, создаваемого совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций. В решении указываются наименование имущества и иные данные, позволяющие его идентифицировать в соответствии с договором аренды, рыночная стоимость имущества согласно отчету независимого оценщика, количество и номинальная стоимость приобретаемых в собственность РФ акций создаваемого акционерного общества. Этим же решением утверждаются устав АО, кандидаты в его органы управления и назначается представитель РФ для участия в учредительном собрании АО. Количество акций создаваемого АО, передаваемых Российской Федерации в лице Минимущества России и арендатору, определяется пропорционально вкладам, внесенным соответственно РФ и арендатором. Одновременно с принятием указанного решения Минимущество России (его территориальный орган) заключает с арендатором соглашение о расторжении договора аренды с правом выкупа. После регистрации отчета о размещении первого выпуска акций АО Минимущество России передает РФФИ (продавцу) акции созданного АО для их продажи арендатору. Продавец в целях реализации арендатором права первоочередного приобретения находящихся в федеральной собственности акций направляет арендатору извещение о количестве и цене подлежащих продаже ему акций, а также сообщает о порядке внесения денежных средств на счет продавца. Цена подлежащих продаже акций определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого продавцом. Двум и более арендаторам акции продаются пропорционально количеству принадлежащих им акций АО. В случае если в течение 2 месяцев со дня отправления извещения арендатор не воспользуется своим правом первоочередного приобретения акций (не направит в адрес продавца заявление о покупке с приложением копии платежного документа о внесении платежа на указанный в извещении счет продавца), такие акции подлежат приватизации в порядке и способами, предусмотренными Законом о приватизации. Очевидно, что описанная выше, и апробированная на практике, схема совместного с арендатором акционирования земельных участков и недвижимого имущества, расположенного на них, вполне реализуема субъектами федерации и муниципальными образованиями РФ в случае нежелания арендаторов по какой – либо причине участвовать в приватизации земельной публичной собственности. Важно также иметь в виду и то обстоятельство, что в соответствии с п.3 ст. 28 Закона о приватизации арендаторы – собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно п.2 ст.209 ГК РФ собственник (в нашем случае СФ или МО) вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (земельные участки) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Кроме того в ст. 617 ГК РФ под названием «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» прямо указано: «Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды» (п.1).

Институт земельной ипотеки, зародившись еще на заре человеческой цивилизации, имеет уникальную историю своего становления и генезиса. В настоящее время ипотека является естественной и неотъемлемой составной частью системы частного права и обеспечивает развитие ведущих отраслей экономики капиталистического способа производства. В ХХ и ХХI веках ипотека превратилась в важнейший фактор стабилизации гражданского оборота, в значительной мере влияющий не только на развитие мировых финансовых рынков, но и на формирование социально – экономической политики государств. Первые упоминания об обороте земель, включая не только куплю – продажу, но и залог, аренду, исследователи находят ещё за несколько тысячелетий до нашей эры в клинописях Шумеров и Законах Хаммурапи 9 9 См.: Крамер, С. Н. Шумеры. Первая цивилизация на Земле / Пер. с англ. А. В. Милосердовой. – М.: ЗАО Центрполиграф, 2002. – 383 с.; Зайцев А., Лаптева В., Порьяз А. Мировая культура: Шумерское царство. Вавилон и Ассирия. Древний Египет. – М.: ОЛМА-ПРЕСС, 2000. – с. . В Древней Греции, в Афинах в конце VII – начале VI вв. до н. э. первоначально залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Но в последующем, афинский реформатор, архонт Солон (ок. 638 – 539 г.г. до н.э.), уже предложил ставить на земельном участке должника столб с надписью, получившем название «hypotetheca» (подставка, подпорка), на котором отмечались все долги землевладельца – заёмщика. Особой заслугой Солона стало то, что он ликвидировал долговое рабство и приказал снять все долговые камни на земле должника, а его реформа, получившая название «сисахфия», в буквальном переводе «стряхивание бремени», впервые в истории перевела личную ответственность должника в имущественную 10 10 Туманс X. Рождение Афины. Афинский путь к демократии: от Гомера до Перикла (VIII— V вв. до н. э.) / Вступ. ст., науч. и лит. ред. Э. Д. Фролова. – СПб.: ИЦ «Гуманитарная Академия», 2002. – 544 с. .

Залог был хорошо известен и во времена Римской Империи, право которой относило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena) 11 11 Римское частное право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. – М.: Юристъ, 2002. . Государство даже в те давние времена считало целесообразным оказывать материальную поддержку ипотечному кредитованию. Так, в I в. н. э. здесь создавались ипотечные учреждения, выдававшие кредиты под залог имущества частным лицам. А в период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) действовало особое законодательство для ипотечных банков, которые функционировали наряду с другими кредитными организациями -прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. При императоре Трояне, правившим в 98 – 117 годах, создавались специальные фонды для