Коллектив авторов - Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним

Указанные признаки (критерии) можно поделить на фактические и формальные (юридические), хотя оговоримся, что все они, безусловно, взаимосвязаны.

Основным фактическим признаком исходя из смысла п. 1 ст. 130 ГК РФ следует считать неразрывную связь с землей, который является ключевым применительно к зданиям и сооружениям как достаточно сложным объектам. При оценке этого критерия следует учитывать несколько моментов.

Во-первых, здания и сооружения должны быть связаны с земельным участком капитальным фундаментом, что позволяет отграничить от них временные постройки и всевозможные легкие сооружения (киоски, некапитальные гаражи, ангары и т. п.) Обратим внимание, что в п. 1. ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Несмотря на то, что Федеральный закон № 184-ФЗ от 27 декабря 2002 г. «О техническом регулировании» фактически нивелировал юридическую силу строительных норм и правил, при определении характеристик фундамента следует руководствоваться соответствующими СНиПами, в первую очередь СНиП 2.02.01–83 «Основания зданий и сооружений». 02.03–85 «Свайные фундаменты», СНиП 3.02.01–87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», а также СНиПами на тот или иной вид объектов недвижимости.

Однако в силу их ненормативного характера заключение по техническим вопросам могут дать только специализированные организации. При наличии спора целесообразно назначение строительно-технической экспертизы. Суды часто обращают внимание на наличие у постройки фундамента, но при этом обращаются за помощью не к специалистам, а к здравому смыслу.

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.03.2003 по делу № Ф08-679/2003 указал, что павильоны не являются объектами недвижимости, так как не имеют фундамента и не являются сооружениями, прочно связанными с землей. По одному из дел экспертиза не назначалась, поскольку неразрывная связь спорного здания с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению возможно установить визуально, а фундамент выполнен в виде железобетонных свай (Постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 августа 2000 г. по делу № Ф04/2131-185/ А81-2000).

Во-вторых, следует учитывать долговечность постройки. Это позволяет исключить из числа объектов так называемые временные постройки. Хотя термин «временная постройка» упоминается в законодательстве часто, к сожалению, на федеральном уровне отсутствуют требования градостроительного законодательства относительно возведения временных объектов, а именно получения разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, также на федеральном уровне отсутствуют требования относительно согласования возведения временных объектов с какими-либо государственными органами. В целях бухгалтерского учета Постановлением Госкомстата от 11 ноября 1999 г. № 100 утверждены формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительным работам. Так, для учета приемки законченного строительством временного сооружения оформляется акт о сдаче в эксплуатацию временного сооружения по форме КС-8. На муниципальном уровне регулируется лишь процедура предоставления земельных участков под временные постройки. Понять, что к ним относится, предлагается, как правило, через восприятие перечисления примеров: «торговые лари, киоски, рекламные щиты, летние кафе, открытые стоянки, остановочные комплексы, погрузочно-разгрузочные площадки и др.» [92] См., например, Постановление администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области от 22 июня 2007 г. № 01-659-а «Об утверждении Положения о распоряжении земельными участками, расположенными на территории Тихвинского района Ленинградской области, государственная собственность на которые не разграничена» // http://tikhvin.kodeks.net/noframe/law?d&nd=900101433&nh=0. . Таким образом, остается полагать, что определить временный характер постройки представляется возможным лишь из исходя из отсутствия капитальности фундамента.

Однако во избежание возможных злоупотреблений, например, завуалирование построек капитальных под видом временных, в законе следует дать четкое понятие временной постройки. На наш взгляд, это возможно с использованием двух требований: 1) указания на срок существования такой постройки, например, сезон для летнего кафе или срок капитального строительства для вспомогательных построек; 2) отсутствие капитального фундамента, чего можно достичь отсылкой к п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В-третьих, для определения капитальности строения следует иметь в виду и оценочный критерий, основы которого заложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ в понятии «несоразмерность ущерба». Ущерб, как известно, всегда требует оценки. Оценочные критерии привязаны к оценке стоимости объекта в сравнении с оценкой того же объекта после перемещения и с оценкой расходов на перемещение.

К юридическим признакам недвижимости следует относить: 1) законность возведения; 2) наличие кадастрового учета и государственной регистрации прав в ЕГРН.

Здания и сооружения могут иметь капитальный фундамент и соответствовать всем требованиям безопасности, но они не будут объектами гражданских прав, если возведены незаконно, например, без необходимого разрешения или на земельном участке, на котором запрещено капитальное строительство.

Процедуры выделения земельных участков под строительство, выдачи соответствующих разрешений регулируются нормами публичного права. Основным актом здесь является Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ). Перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, определяется в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Если ранее из числа возможных объектов недвижимости можно назвать только, пожалуй, гаражи, возводимые на земельных участках, предоставленных физическим лицам для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или для ведения дачного хозяйства, садоводства, то с 2018 года в этом перечне закреплены садовые дома, объекты индивидуального жилищного строительства, газопроводы низкого давления, посольства и представительства. В остальном перечень касается вспомогательных построек, изменения существующих объектов. Однако Градостроительный кодекс Российской Федерации вслед за ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» указывает, что определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, относится в том числе к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Это, на наш взгляд, недопустимо, поскольку может привести к разному пониманию критериев недвижимости и, соответственно, к неединообразной практике регистрационных органов разных субъектов Российской Федерации.