Коллектив авторов - Жилищное право: Шпаргалка

Существенным отличием договора социального найма от договора найма жилого помещения является возможность отсутствия у отдельных категорий граждан платы за наемкак непременного условия договора социального найма. Малоимущие граждане – основная группа нанимателей по договорам социального найма – освобождаются от этой платы.

Договор социального найма является бессрочным.Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения, например улучшение материального благосостояния нанимателя, не является основанием расторжения договора.Этими двумя признаками договор социального найма отличается от договоров найма специализированных жилых помещений.

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ и договором социального найма данного жилого помещения.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществомв этом доме.

Договор является консенсуальным, взаимным (двусторонне обязывающим).

Предметом договорасоциального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной формена основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального наймажилого помещения.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодательжилого помещения по договору социального найма обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность,предусмотренную законодательством.

В ЖК РФ установлены последствия ненадлежащего исполнения наймодателем обязанностей по содержанию и ремонту общего имуществав многоквартирном доме, капитальному ремонту жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Нанимательв этом случае вправе предъявить к наймодателю одно из следующих требований:

• об уменьшении платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Следует обратить внимание, что в ее состав не включаются плата за содержание и ремонт жилого помещения и плата за коммунальные услуги, которые вносятся управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу;

• о возмещении расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

• о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей. В соответствии с ГК РФ в состав убытков входят расходы, которое лицо, чье право нарушено (в данном случае – наниматель), произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В состав убытков, таким образом, можно включить расходы на устранение недостатков жилого помещения и общего имущества, повреждение имущества, напр. в результате затопления квартиры нанимателя, из-за ненадлежащего содержания наймодателем общего имущества в многоквартирном доме и т. д.

Эти требования могут быть предъявлены нанимателем наймодателю и (или) в судебные органы.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет правов установленном порядке:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

• сдавать жилое помещение в поднаем;

• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в установленных законодательством пределах;

• обеспечивать сохранность жилого помещения;

• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

• проводить текущий ремонт жилого помещения;

• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма,не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность,предусмотренную законодательством.