Максим Трудолюбов - Люди за забором. Частное пространство, власть и собственность в России

Это неплохо, если учесть, что в международных исследованиях порогом доступности жилья принято считать три года. Если жилье в стране «стоит» больше трех лет, то оно считается недоступным [277]. Но что такое эти 54 квадратных метра? Ведь это по 18 метров на человека – ниже среднего даже по нашим меркам (в США средняя обеспеченность жильем – около 65 квадратных метров на человека). Да и семья из трех человек – это меньше, чем нужно для воспроизводства населения. Коэффициент доступности был разработан так, чтобы задача выглядела выполнимой и можно было отрапортовать о результате. Но в итоге получился показатель недоступности человеческого жилья и вымирания населения.

Если воспользоваться оценками Всемирного банка, то в 2009 году в России доступность жилья составляла 7 лет. Для московской семьи этот показатель – около 6,7 года, для подмосковной и петербуржской – 7,2 года, в Белгородской области и Пермском крае – 5,7 и 5,2 года соответственно. По тем же оценкам, в том же году в Лондоне жилье «стоило» 4,7 года, в Токио – 5,6, в Стокгольме – 6, в Амстердаме – 7,8. «Дешевле» трех лет (это условная планка доступности) жилье стоит, например, в Кливленде, Лас-Вегасе, Сент-Луисе, Хьюстоне [278].

Не стоит, конечно, забывать, что одновременно во многих странах, в том числе и в Европе, где растет безработица, жилье становится менее доступным. Волна протестов, прокатившаяся по «богатому» миру в 2011–2012 годах, вызвана в том числе и этим. Во время акций «захватчиков» Уолл-стрит в США, демонстраций в Израиле и Западной Европе постоянно звучала тема дороговизны жизни и недоступности жилья. Виноваты и кризис, и рост цен в некоторых странах. Но специалисты, следящие за рынками жилой площади на Западе, начинают бить тревогу, когда медианная цена дома или квартиры переваливает за пять лет [279]. В России такая ситуация – повседневная реальность.

Конечно, все показатели доступности условны. Они сильно зависят от выбранных вводных и оставляют за скобками множество деталей. Попробуем взглянуть иначе. Если мы вспомним советское время, то увидим, что и там путь к собственному жилищу измерялся годами – годами выслуги или временем ожидания в очереди. Мой дед получил свой надел – трехкомнатную ведомственную квартиру в панельном доме примерно после 20 лет работы в большом государственном учреждении. При этом мой дед вел вполне раскованную жизнь (см. главу 1), не имел сбережений и, конечно, даже не слышал об ипотеке. Работал он электриком. Сегодняшний электрик-мигрант, то есть такой же приезжий, как и мой дед, такой же москвич в первом поколении, как и мой дед, не может и мечтать о трехкомнатной квартире в черте города.

О такой квартире может, наверное, мечтать твердо стоящий на ногах представитель верхней части среднего класса. Выплачивая по 2 тысячи долларов в месяц, он может купить ее в кредит примерно за те же 20 лет. Но у него могут возникнуть и другие идеи. За те деньги, которых стоит трехкомнатная квартира в советском панельном доме в Беляеве, с его устаревшей инфраструктурой, с пробками и характерным пейзажем, он сможет купить квартиру на берегу Средиземного моря.

В любой стране, где, как в России, высока концентрация человеческой активности в нескольких гигантских городах, работающий человек вынужден сталкиваться с крайне неприятной цепочкой выборов. Мириться с долгой дорогой до места работы, но продолжать карьеру или найти менее оплачиваемую работу ближе к дому. Снимать квартиру или купить в кредит плохое жилье, попав в крепостную зависимость от банка на 20–30 лет. Остаться в своей стране или найти способ переехать в другую, что, возможно, будет означать работу на будущее детей и крест, поставленный на собственном развитии.

Современному государству вроде бы легче, чем советскому. Ему не нужно строить дома собственноручно и придумывать лозунги о будущем. Достаточно лишь создать условия для того, чтобы строительство было выгодно бизнесу, а получившиеся квартиры – сравнительно доступны для граждан. О будущем граждане позаботятся сами. Но они в своих планах крайне ограничены именно потому, что жилье в России, особенно в больших городах, по мировым меркам недоступно. Чем крупнее город, тем больше в цене жилого метра издержек на административный рынок: стоимость процедур получения разрешений, подключений к коммуникациям, коррупционный налог.

Квартиры переоценены еще и из-за того, что жилые метры – особенно московские – это активы. Других объектов для надежных вложений мало (завод отнять легче, чем квартиру), законы и правила меняются каждый день. Поэтому в квартиры вкладывают деньги все, кто вообще может вкладывать деньги. Эти инвесторы поддерживаются государством, поскольку его представители сами инвестируют в квартиры и заинтересованы в росте их цены, что и делает недвижимость недоступной для обычных граждан. Цели государства и цели составляющих его чиновников противоречат друг другу.

Сверх того, финансовый рынок наказывает всех нас за покупку квартиры гигантскими ставками по кредитам. Все это вместе складывается в крайне высокую цену частной жизни и минимального бытового комфорта.

Впрочем, одно существенное отличие российского сегодняшнего дня от лучшего советского времени, если считать таковым 1987 год (рекорд объемов строительства, перекрытый, кстати, в 2014-м), есть. В 1980-х, на пике промышленного домостроения, индивидуального жилья строилось немного, около 10 %. Но за постсоветские годы его доля выросла больше чем в четыре раза и теперь стремится к половине всего объема. В прошлом году индивидуально было построено 43 % из итоговых 80 миллионов квадратных метров.

Это соотношение, характерное для 1940-х и начала 1950-х, когда советское правительство еще не запустило программу массового жилого строительства [280].

У возросших объемов постсоветского строительства жилья, идущего по советским экстенсивным лекалам, будет одно важное последствие. Вложения в старое жилье и инфраструктуру сильно отстают от вложений в новое строительство. Бесчисленные новые многоэтажки на вчерашних пустырях становятся проблемой. Дальнейшее строительство без увеличения вложений в дороги, сети и ремонт старых домов приведет к катастрофическим последствиям для городов и их жителей [281].

Решение государства раздать в собственность гражданам занимаемые ими квартиры всеми приветствовалось, но оно закрепило результаты советского иерархического распределения жилой площади. Элитные квадратные метры в лучших городских районах стали наследственной собственностью тех, кто преуспел в советских условиях. Но и самые обычные метры в многоэтажных панельных домах на выселках тоже стали собственностью. Миллионы граждан, имея за собой некоторое количество ценной жилой площади, получили доступ к отношениям нового типа: эти отношения требовали гораздо меньше личных сетевых связей и, тем самым, не плодили клиентских зависимостей, в том числе от государства. Возможность сдавать и покупать жилье создавала некоторый потенциал независимости. В соединении с готовностью работать и зарабатывать квартирная собственность помогла оформиться целому классу новых, самостоятельных горожан. Многие из них в конце концов почувствовали себя гражданами.