О. Полежаев - Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт

Отнесение права застройки земельного участка к имуществу недвижимому и признание строения существенной составной частью последнего, обусловлено необходимостью придать праву застройки экономическую стоимость. Следовательно, отчуждение или залог права застройки гарантирует положение контрагента. Строение как существенная составная часть значительно повышает стоимость права застройки, в отличие от положения застройщика на основании договора аренды. Согласно сложившейся прусской, а теперь и германской практике, дом, построенный арендатором, хотя и считается собственностью застройщика, является имуществом движимым [58] Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках. // СПС «Гарант» , что влечет множество негативных последствий и не позволяет за счет стоимости здания повышать экономическую стоимость права аренды. Право застройки является срочным и возмездным.

Возникновение правомочий по застройке чужого земельного участка на основании Erbbaurecht в немецком правопорядке полностью совпадает с моментом появления самого права застройки. Право застройки, как и право собственности на земельный участок, изначально содержит комплекс правомочий, необходимых для возведения и приобретения право на строения. Правомочия по застройке земельного участка собственником, считаются составной частью его права и возникают в момент приобретения права собственности. Аналогичный механизм заложен немецким законодательством и в праве застройки. Erbbaurecht является вещным правом, содержание которого определяется законом, следовательно, правомочие по застройке земельного участка проистекает из его социальной задачи и передается застройщику на основании закона. В период действия право застройки наделяет застройщика правомочиями возведения, владения, сноса, реконструкции, пользования и восстановления строений [59] Schoner Н., Stöber К. Grundbuchrecht. 13., neubearb. Aufl. des von К. Haegele begründeten und bis zur 5. Auflage bearbeiteten Handbuchs. München: C.H. Beck, 2004. – S. 799. . Следовательно, право на строительство является неотделимой и существенной частью права застройки, и возникает с моментом его появления.

В свою очередь необходимо отметить, чтоб силу особенностей возникновения вещных прав в немецком правопорядке, право застройки появляется после внесения его в поземельную книгу (§ 2 ErbbauVO) и представляет собой сложный юридический состав. Основанием для учреждения права застройки является исключительно договор [60] Леонтьева E.A. Наследственное право застройки: опыт Германии// СПС «Консультант плюс». . Завещание, судебный акт или давностное владение не являются основаниями для учреждения права застройки. Для учреждения права застройки на основании договора необходимо: заключение обязательственного договора с нотариальным удостоверением, нотариальное удостоверение вещного договора и внесение содержания последнего в поземельную книгу (§ 2 ErbbauVO, § 313 BGB).

Основанием для прекращения вещного права застройки и принадлежащего его обладателю правомочия на возведение строений по общему правилу сводится к прекращению срока, на который право было установлено. Разумеется, есть ряд положений, в силу которых право застройки может быть прекращено до истечения срока, он определяется законом или соглашением сторон, однако зачатую обусловлен нарушением прав собственника или застройщика земельный участок. При прекращении наследственного права застройки застройщик наделен гарантиями, позволяющими получить денежную компенсацию за передачу права на строение собственнику земельного участка [61] Круглова О.А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы. [Электронный источник] http://msal.ru/common/upload/ Avtorefеrat_-_0.A. Kruglova.pdf . Правопорядок в Германии обеспечивает положение, при котором субъект, застраивающий чужой земельный участок, приобретает на него юридически прочный титул, протяженный во времени, что позволяет получить доступ к кредиту и окупить издержки на строительство. С другой стороны, позволить собственнику земельного участка извлекать доход от его использования и в последующем повысить стоимость земельного участка за счет приобретения права собственности на строение, которое после прекращения права застройки перейдет собственнику земельного участка.

В современной доктрине права Германии считается, что право застройки недооценено государством и является эффективным инструментом управления муниципальным земельным фондом [62] Thiel F. Das Erbbaurecht – ein verkanntes Instrument zur Steuerung der kommunalen Fl chennutzung. UFZ-Diskussionspapiere. Leipzig, 2004. Системные требования: Adobe Acrobat Reader. URL: http://www.ufz.de/data/ufz-disk4-20041361.pdf. и средством решения отдельных социальных и политических проблем [63] Löhr D. Ein Bodenfonds für die Ausgabe von Erbbaurechten als Instrument der Bodenpolitik // Zentrums für Bodenschutz und Flächenhaushaltspolitik am Umwelt-Campus Birkenfeld (ZBF-UCB). 2009. № 6. – P. 28. .

Застройка земельного участка на основании обязательственного договора аренды обладает уникальными особенностями по сравнению с Erbbaurecht. В Германии аренда земельного участка для целей возведения строений считается менее совершенной правовой конструкцией регулирования отношений по застройке земельных участков. Конфликт интересов между собственником земельного участка и застройщиком невозможно устранить на основании диспозитивных норм института аренды [64] E.A. Леонтьева Наследственное право застройки: опыт Германии. Вестник гражданского права, 2011, №6. . Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, плохо гарантирующее интересы застройщика [65] Митилино М.И. Право застройки опыт цивилистического исследования института. Киев. 1914 год. – С. 117. . Специфика правового регулирования отношений по застройке на основании аренды позволяет возводить временные «некапитальные» постройки, которые не признаются недвижимым имуществом и являются собственностью арендатора [66] Емелькина И.А. Природа права на строение возведенное на чужом земельном участке, в свете изменений граждансокго законодательсва о вещном праве. // СПС «Консультант плюс». . Подобное положение было обусловлено следующими причинами.

Как уже отмечалось, признание строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав по общему правилу невозможно ввиду закрепления в BGB принципа приращивания и поглощения правового режима строения земельным участком. Конструкция легальной фикции (временно присоединенной вещи), в силу которой строения, соединенные для временных целей на основании права на чужой земельный участок, не относятся к существенным составным частям земельного участка, эффективно применяется к вещному праву застройки земельного участка. Однако применение режима временной присоединенной вещи в отношении строений, воздвигнутых на основании договора аренды, вызывает затруднения. В частности, спорным является режим подобных строений, которые не вносятся в поземельную книгу и применимости к ним правил § 95 BGB [67] Кассо Л. Здания на чужой земле. Москва. 1902 г. – С. 23. . Г. Дернбург отмечал слабость юридической связи строения с земельным участком при аренде, по сравнению с вещными правами, однако признавал за собственником последнего арендатора [68] Bürgerliches recht (1890). Ill – Р 17. . Анализ положений BGB привел к похожему положению и Г. Неймана [69] Neumann G.. Jahrbuch des deutschen recht. I, Berlin. 1912. – P.55. . Мнение, поддержанное Л. Кассо [70] Кассо Л. Здания на чужой земле. Москва. 1902 г. – С. 23. , о признании аренды в качестве «права на чужую вещь» влекущей самостоятельность строений в настоящий момент считается общепризнанным [71] Емелькина И.А. Природа права на строение возведенное на чужом земельном участке, в свете изменений граждансокго законодательсва о вещном праве. // СПС «Консультант плюс». .