О. Полежаев - Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт

Собственник в пределах своей недвижимости может свободно распоряжаться принадлежащим ему правом (§ 354 ABGB), не обращая внимания на соседа. Он не должен поступаться своими интересами в пользу соседа. Таков основной взгляд австрийского права. Поэтому оно не знает многих ограничений права собственности на недвижимость в интересах соседа, известных прочим законодательствам [92] Курдиновский В. И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России Одесса, «Экономическая» типография, 1899 г. – С. 87. . По мнению Унгера, собственник приобретает право на защиту от недопустимого воздействия, в том числе, если его источником является строение, исключительно при условии, что ему причиняется вред или убытки и подобное воздействие не является чрезвычайным [93] Унгер, цитата по Курдиновский В. И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России Одесса, «Экономическая» типография, 1899 г. – С. 89. .

С другой стороны, швейцарский правопорядок делает акцент на защите прав соседей, а не собственника земельного участка. Защита прав соседей производится по средствам норм, позволяющих требовать не сохранять или не возводить строения, способные причинять вред соседним земельным участкам, а так же запрещающих проведение строительных работ, негативно влияющих на свойства соседних земельных участков (§ 679, 685 ZGB). Упомянутое право возникает исключительно при причинении или угрозе причинения существенного вреда. Собственник будет лишен возможности реализовать право на застройку земельного участка исходя из защиты имущественных прав окружающих. Однако считается правомерным и допустимым существенное негативное воздействие на соседнюю недвижимость, если оно является кратковременным (распространение шума или пыли при проведении строительных работ) или является неизбежным при надлежащем и обычном использовании недвижимости [94] Новицкий И.Б. Право соседства. Общие пределы пользования смежными участками // Право и жизнь. 1924. Кн. 7, 8. – С. 16-17. .

Схожим является регулирование отношений по застройке земельных участков на основании ограниченных вещных прав. Отдельные различия заключаются во взглядах упомянутых правопорядков относительно юридического существа подобных прав. В Австрии право застройки считается самостоятельным ограниченным вещным правом, положения которого закреплены в специальном акте – Законе о праве застройки от 26 апреля 1912 года, Baurechtsgesetz (BauRG). В Швейцарии право застройки является разновидностью личного сервитута (§ 779 ZGB). Необходимо отметить, что различия во взглядах на юридическую природу ограниченного вещного права застройки не влияют на содержание упомянутых прав, что позволяет говорить о схожести положения застройщика. Общность правового наполнения права застройки в Австрии и Швейцарии проявляется в следующем. Изначально необходимо отметить, что в отношении строения, возведенного на основании права застройки, не действует принцип приращивания земельного участка. В силу прямого указания закона (легальной фикции) строение считается частью права застройки (его принадлежностью) и принадлежит застройщику на основании права собственности, не выступая в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Право застройки считается имуществом недвижимым, что влечет применение положений, относящихся к регулированию оборота недвижимости и внесению записи в реестр прав на недвижимое имущество. Строение, возведенное на основании права застройки, признается имуществом недвижимым. Прекращение права застройки в императивном порядке влечет присоединение строения к земельному участку и прекращению права собственности застройщика. Право застройки является возмездным и срочным, стороны могут согласовывать срок в границах, установленных в законе: в Австрии – от 10 до 100 лет, в Швейцарии – до 100 лет.

Право застройки является имуществом, что предполагает его оборотоспособность. Необходимо отметить, что швейцарское право в отличие от австрийского содержит положения, позволяющие исключить или ограничить оборот права застройки. Запрет на оборот права застройки обусловлен спецификой юридической природы личного сервитута, разновидностью которого является право застройки в Швейцарии. Особая личная связь между собственником земельного участка и обладателем сервитута предопределяет его необоротоспособность ввиду принадлежности конкретному субъекту. Однако швейцарский правопорядок вопрос отчуждаемости личного сервитута возлагает на стороны. Длительное время в Австрии действовало ограничение, позволявшее устанавливать суперфиций исключительно в интересах государства и церкви. Однако в настоящий момент законодательства обеих стран не содержат ограничений относительно субъекта обладателя права застройки.

Застройщик обладает значительной юридической властью, его господство осуществляется непосредственно над земельным участком. В отношении земельного участка застройщик обладает полномочиями по владению и пользованию, а в отношения строения обладает всей полнотой власти, присущей собственнику.

Право застройки возникает на основании договора и подлежит внесению в реестр прав на недвижимое имущество. Застройщик наделяется правом застроить земельный участок в силу закона. В силу принципа закрытого перечня (numerus klausus) содержание права застройки определяется законом, хотя договором могут быть внесены и дополнительные условия.

Основополагающее правомочие на возведение строения отражено в законе и является неотделимой частью права застройки. В Австрии и Швейцарии обладатель права застройки приобретает правомочие на возведение строений исключительно в силу закона и как одно из правомочий ограниченного вещного права. Прекращение права на возведение строений и на само строение, связано исключительно с прекращением самого вещного права застройки по причинам истечения срока или расторжения договора, при существенном нарушении его условий одной из сторон.

Правовое положение застройщика – арендатора в Австрии и Швейцарии аналогично положению арендатора в Германии [95] Емелькина И.А. Природа права на строение возведенное на чужом земельном участке, в свете изменений граждансокго законодательсва о вещном праве. // СПС «Консультант плюс»; Каминская Е.И. Регулирование отношений, связанных с недвижимостью . // СПС «Консультант плюс». . Основной особенностью является непризнание за арендой режима недвижимости и приращивания строения, что влечет отнесение возведенных строений к вещам движимым. В Австрии до принятия закона о праве застройки в 1912 года большинство застройщиков использовали право аренды земельного участка. ABGB допускает передачу земельного участка в аренду под застройку, при этом не содержит положений, закрепляющих режим строения возведенного на арендованном участке. В силу сформировавшейся судебной практики к подобным объектам не применяется приращивание, на основании чего собственником строения становится арендатор, а не собственник участка. При этом застройщик не обладает вещным отношением к почве, и спокойное положение гарантируется исключительно в период действия договора аренды. Подобные строения не вносятся в реестр прав на недвижимое имущество, что лишает арендатора возможности закладывать строение. Право на возведение строения появляется при непосредственном закреплении подобного правомочия в договоре аренды земельного участка. Прекращение права аренды влечет прекращение права на застройку земельного участка.