Олег Полежаев - Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

Свод законов Российской Империи (далее по тексту СзРИ). Том X. [Электронный ресурс] URL: http://civ il.consultant.ru/reprint/books/211/ (дата обращения 21.05.2014).

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2005. – С. 202.

Туйкина Ю. Р. Историческое соотношение российского гражданского законодательства XVIII–XIX вв. и Кодекса Наполеона 1804 года: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Уфа, 2002. [Электронный ресурс] URL: http://law.edu.ru/book/book.asp?bookID=108025 (дата обращения 21.05.2014).

В частности, К. Н. Анненков, ссылаясь на решение Сената, указывал, что «право навозведениестроенийкроетсявполномочияхповладениюипроистекаетизфактаобладания поверхностью земли, на которой возможно возведение строений» (Анненков К. Н. Система русского гражданского права. Т. II. Права вещные. Санкт-Петербург, 1895. – С. 176). С другой стороны, Е. В. Васьковский, рассматривая правомочие на возведение строений как элемент права собственности на земельный участок, относил его к правомочиям пользования, обосновывающим способность собственника извлекать пользу из земельного участка, застраивая его (Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003. [Электронный ресурс] URL: http://civil.consultant.ru/elib/books/24/ (дата обращения 21.05.2014)). Похожую позицию разделял и А. М. Гуляев, относя правомочие на возведение строений к правомочиям, направленным на реализацию права пользования земельным участком (Гуляев А. М. По вопросу об основаниях ответственности собственника за вред, причиненный его строениям // Судебная газета. 1898. № 49. – С. 87).

Посредством права участия частного или общего собственнику земельного участка запрещалось возводить строения, если они перегораживали общественные дороги, мешая проезду, или препятствовали речному судоходству (ст. 434, 435, 438 тома X СзРИ). В частности, запрещалось возводить мельницы, плотины, мосты и прочие строения на судоходных реках, аналогичное правило применялось и для несудоходных рек в случае, если другой берег реки принадлежал иному лицу (ст. 438, 440, 442 тома X СзРИ). Ограничения права застройки применялись и при строительстве в городах в тех случаях, когда возводимые строения могли быть потенциально опасны для соседа (запрет на строительство печей и поварен) или доставляли соседу неловкость при выводе окон на дом или участок (ст. 445, 447 тома X СзРИ).

Кассо Л. А. Русское поземельное право. М.: Издание книжного магазина И. К. Голубева, под фирмою «Правоведение», 1906. [Электронный ресурс] URL: http://testpravo.ru/fles/kasso_l_a_russkoe_pozemelnoe_pravo_zdaniya_na_chuzhoy_zemle.rar (дата обращения 23.05.2014).

Синайский В. И. Русское гражданское право. Учебник. Киев, 1912. – С. 215.

Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. – С. 68.

Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. – С. 276.

Синайский В. И. Указ. соч. – С. 78.

Печковский Н. Земельное хозяйство // Коммунальное дело. 1925. № 8. – С. 80; Гойхбарг А. Г. Законоправезастройки. Практический комментарий. С.-Петербург, 1913. – С. 76.

Кассо Л. А. Указ. соч.

Обращение к конструкции вещного права происходит лишь во второй половине XIX века, причем отечественная доктрина полностью основывалась на положениях, разработанных в пандектном праве. Тем самым к началу XX система ограниченных вещных прав окончательно не сформировалась, что обусловило многочисленность прав и неясность их правового содержания.

См. Емелькина И. А. Указ. соч.

Именно вещное право застройки должно было стать основным средством упорядочивания отношений по застройке чужого земельного участка. Упомянутые ранее ограниченные вещные права считались пережитком прошлого, не отвечающим современным требованиям, в результате чего последовательно проводились реформы, направленные на их прекращение. Наиболее показательной является реформа 1886 года, итогом которой стал запрет на учреждение чиншевых прав в целом и преобразования ранее учрежденных прав на краткосрочные права аренды (Кассо Л. А. Указ. соч.). Настоящая реформа оценивается крайне негативно, однако сложности, возникшие при использовании обязательственного права аренды, стали основной причиной разработки и принятия вещного права застройки земельного участка (Выдрин А. О., Виленкин М. В. Закон о праве застройки. М., 1913. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Гарант»).

К примеру, бессрочный характер был присущ чиншевому праву и праву оброчного владения. При этом право долгосрочной аренды или вещное право застройки носили сугубо срочный характер и устанавливались на определенный промежуток времени. Отличаются настоящие права и в зависимости от условия об оплате за пользование вещным правом, платности, присущей праву чиншевому, или безвозмездности пожизненного владения.

Единственным допустимым элементом распоряжения была возможность передавать право на земельный участок в порядке наследования. С другой стороны, необходимо отметить право застройки, свободная обороноспособность которого была закреплена в законе изначально, что выгодно отличало его обладателя от других застройщиков. Настоящее положение было достигнуто посредством применения к праву застройки режима недвижимости. Тем самым право, не являясь физической вещью, в силу закона к таковой приравнивалось, подлежало внесению в поземельную книгу и совершению иных действий, присущих вещам недвижимым. Противником такого подхода являлся Г. Ф. Шершеневич, который ссылался на неприменимость деления на движимости и недвижимости к правам на чужие действия и вещи (Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. – С. 288.).

Если до 1842 года подобные строения принадлежали застройщику на праве потомственного передаваемого владения и пользования, то позднее застройщик мог приобретать и право собственности. Пробелы законодательства при определении права чиншевика на возведенное строение были устранены только в конце XIX века. В итоге подобные строения были признаны собственностью застройщика, без учета принципа приращения. Иным образом решался вопрос об определении права застройщика на строения, возведенные на казенных землях, в силу права отдельного владения. Возведенные строения считались принадлежностью земельного участка, что не позволяло признавать застройщика собственником построек.

Кассо Л. А. Указ. соч.

Закон от 23 июня 1912 г. «О праве застройки» // Право. 1913. № 4. – С. 211–222.

Настоящая проблема стала наиболее актуальной в конце XX века в связи с ориентацией доктрины права, а в последующем законодателя и судебной практики на представления о строениях как существенных составных частях, присущих BGB, в то время как действовавший закон продолжал придерживаться позиций о самостоятельности искусственно возведенных объектов, сформировавшихся в начале XIX века под влиянием Code Civil, в силу которого строения признавались объектами недвижимости без какого-либо указания на право застройщика на земельный участок (ст. 384 тома X СзРИ).