Олег Полежаев - Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

Отличительной особенностью обязательственного права аренды по отношению к вещному праву застройки является факт, с которым гражданское законодательство связывает момент возникновения частного права на застройку чужого земельного участка. Вещное право застройки, содержание которого определяется законом, изначально содержит право на возведение строений; тем самым являясь обязательным компонентом суперфициарного права, оно возникает с моментом появления у лица вещного права застройки (Art. 251-1 Жилищно-коммунального кодекса Франции) [108]. Принципиально иной подход закреплен относительно права аренды земельных участков.

Возможность застроить земельный участок, принадлежащий застройщику на основании права аренды, появляется не с возникновением права аренды, а с выдачей согласия собственником на совершение подобных действий. Само по себе право аренды хотя и наделяет арендатора значительным объемом прав по использованию земельного участка, однако не позволяет ему возводить и приобретать права на строения. Строение, возведенное без согласия собственника, будет признано сооружением, возведенным недобросовестным путем (Art. 555 CC), в результате застройщик будет обязан демонтировать строение без компенсаций, а собственник земельного участка получит право на возмещение убытков. Таким образом, возводить новые строения арендатор может не иначе как с согласия собственника земельного участка. [109]

Тем самым момент возникновения права застройки арендатором представляет собой сложный юридический состав, включающий заключение договора аренды земельного участка и акт согласия собственника на возведение строения.

Анализ публичного законодательства Франции, регулирующего отношения по застройке, дает возможность утверждать, что важнейшим актом, позволяющим реализовать право застройки, является разрешение на строительство. Упомянутый акт выдается органами государственной власти и подтверждает соблюдение застройщиком всех требований, установленных публичным законодательством.

Процедура и условия получения разрешения на строительство во Франции закреплены в Градостроительном кодексе [110], в котором содержатся основные положения, обязательные для всех территориальных образований. Необходимо отметить, что главным требованием французского законодательства для выдачи разрешения на строительство является соблюдение правил по целевому использованию земельного участка и ненарушение норм землепользования (Art. L 421-6).

Определение целевого назначения земельных участков и отнесение земельных участков под застройку возложено на муниципалитеты в силу закона [111]. Основными документами в сфере градостроительства и благоустройства территории являются схема территориального соответствия и местный градостроительный план, на основании которого определяется целевое назначение и допустимость застройки земельного участка [112]. Далее подобные планы отправляются на утверждение в министерство жилищного строительства [113]. В случае отнесения земельного участка к территориям, предназначенным под строительство, выдается сертификат, закрепляющий за обладателем земельного участка право на застройку, без получения которого деятельность по возведению строений считается запрещенной (Art. L 421-6). Тем самым градостроительное планирование во Франции происходит на различных уровнях государственной власти и включает в себя многочисленные планы, определяющие порядок и вид разрешенного использования земельных участков [114].

Необходимо отметить особую роль дополнительных ограничений права застройки, установленных публичным законодательством [115].

Существует ряд положений публичного законодательства, в силу которых застройщик будет обязан снести возведенные строения, даже если при их возведении не было допущено нарушений. К таковым относятся ограничения в интересах государственной обороны (запрещение возводить строения на определенном расстоянии от укрепленных мест), в области общественной безопасности и санитарии (снос строений, угрожающих обвалом) [116].

В завершение анализа законодательного регулирования отношений по застройке земельных участков в зарубежных странах могут быть сделаны следующие выводы:

В странах континентальной Европы сформировались две принципиально различные модели правового регулирования отношений по застройке земельного участка (германская и романская). В основе деления моделей правового регулирования отношений по застройке земельных участков лежит специфика понимания и формирования категории «недвижимое имущество» и порождаемая ею юридическая связь, реализуемая в принципе приращения.

Германская модель характеризуется следующими признаками. Строения по общему правилу не признаются объектами недвижимого имущества и не являются объектами гражданских прав в целом. Юридическая связь между земельным участком и строением возникает в силу действия принципа приращения. Принцип приращения обусловливает признание строения существенной составной частью земельного участка, при этом он формируется в императивном порядке и не подлежит изменению соглашением сторон.

Романская модель обладает следующими признаками. Господствует концепция множественности объектов недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, строения, признаваемые самостоятельными объектами гражданских прав, и отдельные виды гражданских прав. Принцип приращения сформулирован в диспозитивном порядке, что позволяет сторонам соглашения свободно изменять или вообще отказываться от его действия.

2. Важной отличительной особенностью, содержащейся в подавляющем большинстве иностранных правопорядков, является наличие института соседских прав. Подобные правовые конструкции носят частноправовую природу и имеют своей основной целью защитить имущественные интересы собственника смежных объектов недвижимости от негативного воздействия. Применительно к теме настоящего исследования необходимо отметить, что институт соседских прав непосредственным образом влияет на осуществление прав застройщика.

3. Нельзя не отметить роль публичного законодательства при реализации права застройки. Воздействие последнего носит явно выраженный охранительный характер и сводится к удостоверению факта соблюдения застройщиком публично-правовых предписаний, исполнение которых гарантирует защиту интересов общества (получение разрешения на строительство). Наиболее значимыми из них являются требования об использовании земельного участка по целевому назначению.