Дэвид Харви - Социальная справедливость и город

Способность земли производить выгоды и обременять издержками зависит от неизменности ее местоположения по отношению к разного рода внешним издержкам и выгодам, производимым общественной деятельностью в городской системе. Так, Гаффни (Gaffney, 1967, 142) указывает на то, что земельная рента зависит частично от того, «что достается собственнику бесплатно от общества», а также от «не требующей дополнительной оплаты частной деятельности на других участках земли, тесно прилегающих к данному участку», добавляя, что «положительные побочные выгоды, которые накапливаются и усиливают друг друга, видятся урбанистами-экономистами как сама суть городов». Классические политические экономисты установили связь между экономическим ростом и увеличением рентной стоимости, но этот аспект проблемы как-то затерялся в последующем развитии теории. Способность земли производить выгоды, присваивать потребительские излишки и т. д. — это крайне важный момент, и он связан с дефицитом в том смысле, что и общественная, и частная деятельность создают дефицит мест с удобным доступом к рукотворным ресурсам (см. гл. 2). Таким образом, владельцы недвижимости получают выгоды или несут издержки независимо от их воли, за исключением случаев, когда они имеют влияние на общественную и частную деятельность (Гаффни отмечает, что законодательство, на государственном и местном уровне, — это один из наиболее распространенных картельных сговоров с целью управления земельными ресурсами).

Но рента также создается в реляционно структурированных пространстве и времени. Адам Смит и Маркс утверждали, что все виды земельной ренты определяются ценой определенного базового жизненно необходимого товара (зерна). Лучше добавить к рассмотрению стоимости ренты влияние альтернативных и соседствующих видов пользования (и здесь может быть полезным размышлять в терминах общего равновесия). Это означает, что рента определяется реляционно по всем сферам производства во всех местоположениях, при этом в расчеты также включаются будущие ожидания. Земля и благоустройство, согласно практикам рынка недвижимости, часто оцениваются по тому, что они могут приносить в случае их наилучшего и наивыгоднейшего использования, а не по тому, как они используются в данный момент. Из этого возникает «важное значение», в котором стоимость любого участка земли «содержит» стоимости всех других участков в настоящее время, а также ожидания относительно будущих стоимостей. Следствия этого положения для определения земельной стоимости, а также для расчетов выгодности инвестиций в землю хорошо исследованы в литературе по земельной экономике (см., например: Ratcliffe, 1949). Последствия для решений о городском землепользовании разнообразны и включают целый ряд проблем, начиная от масштабных спекуляций и проблем с «издержками созревания» земли (т. е. ожидание условий, когда землю можно будет выгодно продать или использовать по новому назначению. — Прим. пер .) и соответствующим упадком в зонах, в которых меняется тип землепользования, и заканчивая последствиями для всей городской системы, поскольку рост города и экономический (умеренный) рост идут рука об руку. Гаффни (Gaffney, 1969, 148) дает такой пример: «В наши дни слишком много решений относительно размещения принимается под влиянием грядущего повышения [стоимости земли]. Представьте иерархию видов землепользования как последовательность концентрических кругов. Спрос на более выгодное использование не полностью удовлетворяется в границах соответствующего круга, потому что там есть те, кто придерживает свою землю. Неудовлетворенный спрос ищет выхода и проникает в соседние круги, вбрасывая „плавающую цену“ на приграничные территории. Эта плавающая цена поднимает цены на землю так, что пограничная земля становится слишком дорогой для нынешнего вида пользования, но еще не вполне „созревшей“ для более выгодного использования. <���…> С социальной точки зрения было бы оптимально продолжать использовать этот объект так, как он используется сейчас. Но фактор плавающей цены мешает этому. [Землевладелец], скорее всего, позволит строениям на этой земле прийти в упадок, выжидая, когда можно будет выгоднее использовать землю. Застройщики, которым нужна более дешевая земля, чем в данный момент предлагает землевладелец в этом сегменте, вынуждены перемещаться на следующий круг, вызывая там эффект плавающей цены на землю, используемую сейчас для менее выгодного землепользования, и так далее с последующими ударными волнами, а результат — все больше поползновений на всех пограничных участках землепользования».

Эти ударные волны (которые наблюдали Энгельс и Хоули) возвращаются потом опять в центр, поскольку раз город расширяется вовне, то стоимость земли в центре имеет тенденцию повышаться (и здесь подтверждаются наблюдения фон Тюнена). Но повышается не только цена на землю; растут издержки от перегруженности, как и разного рода другие внешние эффекты (Lave, 1970). Эти издержки ложатся на плечи пользователей земли, которые обречены быть зависимыми от них. Если вдруг этого мало, то вскоре налог на собственность, начисляемый так, чтобы предотвратить более выгодное землепользование, даст нашим пользователям понять, что их использование не соответствует потенциальной меновой стоимости. А понуждение к фильтрации (стимулируемое новыми поползновениями) и выталкиванию ведет к падению цен в центре города. Как следствие, возникает парадокс американского города; цены быстрее всего падают в тех местах, которые с рациональной точки зрения являются наиболее выгодно расположенными.

Высокая цена аренды земли в определенных городах необязательно должна пониматься как отражение различий в предельной производительности земли (как предполагал Миллс). Абсолютная и монопольная ренты в этих местах включаются в издержки производства. А дифференциальная рента — нет. Если абсолютная и монопольная ренты доминируют в определении стоимости земли в центральных районах, тогда стоимость земли определяет использование. Если преобладают дифференциальные ренты, тогда использование определяет стоимость земли. На практике, конечно, аренда складывается под влиянием всех трех факторов, и часто бывает сложно определить, какая именно часть общей арендной стоимости вытекает из того или иного обстоятельства. Возможно, что структура транспортной системы и природа производства в новых промышленных и торговых городах XIX столетия способствовали тому, что дифференциальная рента стала основной составляющей стоимости аренды в этот период (концепция, которая кажется особенно привлекательной для анализа, например, Чикаго конца XIX века). Но также очень вероятно, что в современных метрополисах (а также в старых коммерческих и административных центрах, таких как Лондон в XVIII–XIX веках) гораздо большее значение имеет обратный процесс, в котором абсолютная и монопольная ренты входят в издержки производства и поэтому определяют использование. При таких условиях проблема состоит в том, чтобы найти (или создать) такие производственные компании, которые с легкостью могут взять на себя эти издержки. Неудивительно поэтому, что территории с самой высокой арендой в городе заполнены коммерческими предприятиями, чья производительность не может быть точно определена, — правительственные офисы, банки, страховые компании, биржи, туристические фирмы и разные формы развлекательной деятельности. Тут возникает парадокс, состоящий в том, что некоторые из наименее продуктивных видов деятельности в обществе находятся на земле, которая, как предполагается, имеет самую высокую предельную производительность благодаря своему местоположению. Решение этого парадокса элементарно: аренда земли и недвижимости в центрально расположенных районах формируется не под влиянием предельной производительности земли, а в процессе, который позволяет взимать абсолютную и, что еще более важно, монопольную ренты.