Галина Шешко - Жилищное право. Учебное пособие

Изменение договора социального найма предусматривается ст. 82 ЖК (об объединении граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также о замене нанимателя). Кодекс не содержит положения о разделе жилой площади. Такой случай изменения договора предусматривался ст. 86 ЖК РСФСР. Законодатель отказался от подобного способа изменения договора социального найма, поскольку раздел жилой площади приводил к росту числа квартир коммунального заселения [32] Однако следовало бы учитывать и интересы граждан, желающих, например, устранить конфликты в семье. .

Необходимо обратить внимание на то, что договор социального найма изменяется также в случаях: вселения в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК); предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК). Изменение договора социального найма может последовать в результате переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (гл. 4 ЖК), а также капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК).

Следует внести изменения в договор социального найма в случае, если материальное положение семьи изменилось (она перестала быть малоимущей), поскольку в данном случае возникает обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которой граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, освобождаются (ч. 9 ст. 156 ЖК).

Изменение договора «коммерческого» найма имеет место в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК). Кроме того, оно возможно в случае переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК).

Статьи 83—91 ЖК посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и 103 – расторжению договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселению из этих помещений. Расторжение договора «коммерческого» найма и выселение из жилого помещения, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и 688 ГК.

Отношения собственности на жилое помещениенаходятся в тесной связи с жилищными отношениями. Право собственности служит основанием для возникновения жилищных отношений: право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из трех составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение).

Вопросам собственности на жилые помещения посвящена гл. 18 ГК: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 обозначают общее имущество многоквартирного дома и его принадлежность; ст. 292 устанавливает права члена семьи собственника жилого помещения; ст. 293 предусматривает принудительное изъятие жилого помещения на условиях и в порядке, установленных этой статьей. Вопросы пользования жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, содержатся в ст. 30 и 31 ЖК.

Участниками жилищных отношений являются также граждане, которым жилые помещения предоставляют (в пользование) арендаторы этих помещений.

Вопросы аренды имуществаподлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, необходимо определить вид договора, на основании которого гражданин вправе пользоваться жилым помещением, предоставленным арендатором этого помещения.

Одни авторы считают, что арендованное жилье может сдаваться гражданам в поднаем (ст. 615 ГК). По мнению других, арендованное жилое помещение может быть предоставлено гражданам на началах социального найма, и на началах «коммерческого» найма, и на иных основаниях.

Не вызывает сомнений позиция, согласно которой арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может предоставить его гражданину на условиях «коммерческого» найма (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК). Что касается договоров социального найма и поднайма, то они неприемлемы по следующим основаниям.

Существенные условия заключения договора социального найма (признание гражданина нуждающимся в жилье, издание административного акта, предшествующего заключению договора), а также то обстоятельство, что по этому договору жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование (ст. 60 ЖК), а арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК), делают невозможным заключение договора социального найма.

Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя с поднанимателем-гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма. Нанимателем жилого помещения по договору «коммерческого» найма может быть только гражданин(ст. 677 ГК) (так же как и по договору социального найма – ст. 60 ЖК). Таким образом, в рассматриваемом случае применение норм о поднайме (ст. 615 ГК) неприемлемо.

Право пользования жильем возникает также у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении по договору «коммерческого» найма совместно с нанимателем (ст. 677 ГК).

Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях с этим собственником (ст. 31 ЖК). Согласно ст. 292 ГК члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в этом помещении, имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В доме жилищного и жилищно-строительного кооператива(до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования пайщика основано на его членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением членов его семьи обусловлено семейными отношениями.

Если собственник жилого дома сдает его внаем, право пользования возникает у нанимателя такого помещения. Вопросы подобного найма (как уже упоминалось) регулируют нормы гл. 35 ГК. Сдача жилого помещения внаем в кооперативном доме (до выплаты пая) предусматривается ст. 128 ЖК. Право пользования жилым помещением возникает у поднанимателей и временных жильцов. Однако ни те, ни другие не приобретают самостоятельного права пользования жильем (см. ст. 76 и 80 ЖК; ст. 680 и 685 ГК).

Пользование специализированными жилыми помещениямирегулируется статьями раздела IV ЖК. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем на определенный период (время работы, учебы, службы и т.п.). Проживающие в таких жилых помещениях существенно ограничены в правах по пользованию жильем.