Галина Шешко - Жилищное право. Учебное пособие

утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100 ЖК).

Иные вопросы, решаемые Российской Федерацией, могут быть определены другими федеральными законами (п. 18 ст. 12 ЖК).

К полномочиям субъектов РФ(помимо определяемых ст. 13 ЖК) отнесено установление категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (ст. 98 ЖК), установление порядка управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности субъекта РФ (ст. 163 ЖК); осуществление выкупа жилого помещения в случае изъятия земельного участка для нужд субъекта РФ (ч. 1 и 6 ст. 32 ЖК); установление категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения фонда субъекта РФ (ст. 104 ЖК), и т.д. Иные вопросы могут быть определены согласно положению п. 9 ст. 13 ЖК.

К полномочиям органов местного самоуправления(помимо указанных в ст. 14 ЖК) отнесено установление учетной нормы и нормы предоставления (ст. 50 ЖК); осуществление выкупа жилого помещения в случае изъятия земельного участка для муниципальных нужд (ч. 1 и 6 ст. 32 ЖК); установление категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения муниципального фонда (ст. 104 ЖК), и т.д.

Основополагающими при решении вопросов разграничения полномочий Российской Федерации и субъектов РФ по регулированию жилищных отношений являются положения Конституции РФ. Так, согласно ст. 71 Конституции РФ в ведении Российской Федерации находятся вопросы регулирования и защитыправ и свобод человека и гражданина; в соответствии со ст. 72 Конституции РФ в ведении субъектов РФ – защитаправ и свобод человека и гражданина. Данная позиция отражена в Федеральном законе от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации».

В частности, ст. 21 названного Закона предусмотрено, что высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ осуществляет в пределах своих полномочий меры по реализации, обеспечению и защитеправ и свобод человека и гражданина.

Напомним, что до принятия соответствующих федеральных законов по вопросам совместного ведения субъекты РФ вправе осуществлять собственное правовое регулирование. Вместе с тем при принятии соответствующего федерального акта законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации должны быть приведены в соответствие с принятым федеральным законом.

Согласно ст. 78 Конституции РФ федеральные органы исполнительной власти по соглашению с органами исполнительной власти субъектов РФ могут передавать им часть своих полномочий, если это не противоречит Конституции РФ и федеральным законам. Органы исполнительной власти субъектов РФ по соглашению с федеральными органами исполнительной власти также могут передавать им часть своих полномочий. Данное положение воспроизводит, в частности, ст. 13 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации».

Статья 132 Конституции РФ предусматривает, что закон может наделять органы местного самоуправления отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Это положение продублировано другими федеральными законами: от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», от 25 сентября 1997 г. № 126-ФЗ «О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации» и проч.

Статья 133 Конституции РФ устанавливает, что местное самоуправление гарантируется правом на судебную защиту, на компенсацию дополнительных расходов, возникших в результате решений, принятых органами государственной власти, запретом на ограничение прав местного самоуправления, установленных Конституцией РФ и федеральными законами.

Складывающиеся в обществе на любом этапе его развития жилищные отношения требуют их четкой регламентации в нормативных актах. Необходимость решения жилищных проблем влияет на формирование новых институтов жилищного законодательства, упразднение существующих.

Вместе с тем в развитии законодательства следует отметить преемственность отдельных его норм. В основе каждого последующего поколения российских нормативных актов ряд предыдущих положений либо сохраняется в незыблемом виде, либо трансформируется с учетом социально-экономических условий общества.

В связи с этим хотелось бы обратить внимание на отдельные нормы действующего жилищного законодательства, являющиеся результатом последовательного развития ранее действовавших, т.е. закономерно «вытекающие из прошлого».

Так, существенным условием, обеспечивающим устойчивость жилищных прав граждан, является возможность расторжения договора жилищного найма (социальный и коммерческий наем) и выселения по требованию наймодателя лишь по основаниям, предусмотренным законом, и только в судебном порядке [34] См. ст. 83 ЖК; ст. 687 и 688 ГК; постановление Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. № 2-П. .

Судебный порядокрасторжения договора по требованию наймодателя предусматривался ГК РСФСР 1964 г. (ст. 330), нормы которого применялись к договору жилищного найма до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1982 г.) и ЖК РСФСР (1983 г.). ГК РСФСР 1922 г. (ст. 171) предусматривал судебный порядок расторжения договора найма, определив основания расторжения и установив, что выселение в административном порядке допускается лишь в случаях, особо указанных в законе.

Положения ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК, предусматривающих сохранение договора найма жилого помещенияпри переходе права собственности на него, отражают нормы ст. 170 ГК РСФСР 1922 г., которой было установлено, что при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника, а также ст. 288 ГК РСФСР 1964 г., которая воспроизводила указанное положение ГК РСФСР 1922 г.

Требование об использовании имущества по назначениюсодержалось в ГК РСФСР 1922 г. (ст. 160). Договор найма жилого помещения (приложение 2 к Инструкции МКХ РСФСР от 30 августа 1947 г. № 727) прямо предусматривал, что «съемщик» обязан пользоваться помещением исключительно по его прямому назначению. Статья 283 ГК РСФСР 1964 г., подлежавшая применению к договору найма жилого помещения (ст. 295 Кодекса), обязывала нанимателя пользоваться имуществом в соответствии с договором и назначением имущества.