Галина Шешко - Жилищное право. Учебное пособие

Представляется, что употребление обобщающего понятия «жилое помещение» для жилого дома; части дома; квартиры; части квартиры; комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира, комната являются составляющими (наряду с помещениями вспомогательного характера) частямиединого целого – жилого дома. Определять целое (дом) через его часть (жилое помещение) некорректно [41] См.: Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: Кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // В кн.: Проблемы современного гражданского права. М., 2000. С. 252. .

Примечательно, что ст. 52 ЖК РСФСР в качестве жилого помещения (как предмета договора жилищного найма) определяла квартиру, одну или несколько комнат.Статья 673 ГК не содержится в перечне статей (ст. 672 ГК), правила которых подлежат применению к договору социального найма. Таким образом, жилищное законодательство вправе самостоятельно решать данный вопрос.

Статьей 17 ЖК определяются назначение жилого помещения и пределы его использования.

Данная статья и иные положения Жилищного кодекса, а также Гражданского кодекса однозначно определяют, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, в частности, ст. 67 ЖК определяет обязанностью нанимателя использование жилого помещения по назначению в установленных пределах; ст. 678 ГК устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК содержит требование об использовании по назначению собственником принадлежащего ему жилого помещения; согласно ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилое помещение может быть передано нанимателем гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК, ст. 685 ГК), собственником – по договору найма (ст. 30 ЖК, гл. 35 ГК) и т.д., однако с соблюдением требования – использование жилого помещения для проживанияграждан.

Использование жилого помещения не по назначению влечет: расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК). Согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жилья (ст. 235 ГК).

Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается. Статьей 288 ГК установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое.

Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 определено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, как сделка, не соответствующая требованиям закона.

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, а также соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти [42] Федеральный закон от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ. (см. Правила пользования жилыми помещениями).

Требование о соблюдении прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, а также соседей содержится, в частности, в ст. 29 (ч. 4), 30 (ч. 4) ЖК; заслуживает внимания в этом плане и ст. 40 ЖК.

Статьи 67 ЖК («Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма») и 678 ГК («Обязанности нанимателя жилого помещения») не содержат указанного требования. Однако ст. 83 и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение из жилого помещения в случаях систематического нарушения прав и интересов соседей, что свидетельствует о необходимости не допускатьподобных нарушений. Нарушение прав и интересов соседей может повлечь принудительное изъятие жилого помещения у собственника, допускающего такое нарушение (ст. 293 ГК).

Статьей 79 ЖК предусматривается расторжение договора поднайма жилого помещения (с соблюдением определенных условий и порядка), если проживающие на условиях такого договора граждане нарушают права и интересы соседей. Примечательно, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо согласие всех лиц, занимающих иные жилые помещения в качестве нанимателей или собственников, а также членов их семей (ст. 76 ЖК).

Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц содержится в ст. 209 ГК, определившей содержание права собственности. Согласно данной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Данное положение основано на норме ст. 17 Конституции РФ.

Требования пожарной безопасности определены приказом МЧС России от 18 июня 2003 г. № 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ01-03)» [43] Российская газета. 2003. № 129. , принятым в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»; санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.

Правилами пользования жилыми помещениями установлены права по пользованию жилым помещением нанимателя жилого помещения по договору социального найма, коммерческого найма, найма специализированного жилого помещения, а также собственника жилья. В частности, пользователь жилого помещения обязан обеспечить его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилым помещением, правила пожарной безопасности, содержать в чистоте и порядке жилые помещения, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования дома, своевременно производить ремонт жилого помещения, не допускать совершения в жилом помещении действий, приводящих к порче помещений либо нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма обозначены также Типовым договором социального найма жилого помещения.