Галина Шешко - Жилищное право. Учебное пособие

Перевод жилых помещений в нежилые и наоборот осуществляется, повторим, органами местного самоуправления независимо от формы собственности помещений.Предоставление органу местного самоуправления права решать судьбу не только муниципального, но и государственного(т.е., по существу, осуществление распорядительной деятельности), видимо, вошло в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК, в частности – беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также со ст. 209 ГК, согласно которой собственник по своему усмотрениюосуществляет владение, пользование и распоряжениесвоим имуществом. Согласно ст. 2 ГК («Отношения, регулируемые гражданским законодательством») порядок осуществления права собственности определяется гражданским законодательством.

Примечательно, что Жилищный кодекс вообще не содержит положений, касающихся роли органа государственной власти в этом вопросе (см. ст. 12, 13 ЖК). Тогда как наниматель жилого помещения для реализации намеренияиспользовать помещение в ином качестве(в том числе и вынужденно, допустим, одна из комнат в занимаемой квартире сырая, темная и годится только для использования в качестве подсобного помещения) должен обратиться к собственнику жилищного фондас соответствующей просьбой, поскольку ему (нанимателю) не предоставлено право непосредственно обращаться в соответствующий орган по этому вопросу.

Следовательно, в подобных случаях собственник жилого помещения (или уполномоченное им лицо) должен рассмотреть этот вопрос (при наличии документов, подтверждающих необходимость перевода) и при согласииобратиться в орган, осуществляющий перевод помещений (см. ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК). Но как при этом «строятся отношения», если собственник – муниципалитет? В подобном случае фактическизаявителем является наниматель жилого помещения, который, как уже упоминалось, не обозначен как возможный заявитель на перевод помещения (ч. 2 ст. 23 ЖК).

В качестве информации (анализа, сопоставления) обратимся к институту признания жилых помещений непригодными для проживания.Согласно ст. 12 ЖК (см. также ч. 4 ст. 15) в компетенции Российской Федерации находится определение оснований и порядкапризнания жилых помещений непригодными для проживания (п. 11). Что касается признанияжилья непригодным для проживания, то каждый собственник жилищного фондарешает этот вопрос в отношении только принадлежащих емужилых помещений (см. п. 12 ст. 12; п. 6 ст. 13; п. 8 ст. 14) в соответствии с установленным порядком.

Следует иметь в виду, что признание жилого помещения непригодным для проживания является основаниемперевода его в нежилое. Таким образом, если решение первоначальноговопроса в этой «схеме» осуществляет собственник жилья самостоятельно,то последующие действия (необходимые в связи с непригодностью жилья) зависятот воли органа местного самоуправления.

Отказ в переводежилого помещения в нежилое и наоборот может последовать в случаях:

непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК документов;

представления документов в ненадлежащий орган;

несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК;

несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ (п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК).

Обращают на себя внимание п. 1 и 2 ч. 1 ст. 24 ЖК. Наличие их представляется крайне сомнительным.

О каком решенииможет идти речь, если документы не представлены(п. 1)? Можно говорить лишь об отказе в рассмотрениивопроса о «перепрофилировании» помещений. В этом случае об этом (отказе в рассмотрениивопроса) следует сообщить заявителю с предложением оформить обращение должным образом.

Еще более невразумителен п. 2 этой статьи – представление документов в ненадлежащийорган. В данном случае вообще нельзя вести речь о рассмотрении вопроса в надлежащеморгане (у него нет оснований на это), тем более о вынесении решенияоб отказе.

Решение об отказе в переводе помещения должно быть обоснованным.

Основанием отказа, как представляется, должно такжеявляться нарушение при переводе помещений прав и законных интересов собственников примыкающих к переводимому помещений, а также пользователей соседними помещениями. Положение ч. 5 ст. 23 ЖК означает, что при принятии соответствующего решения следует учитывать мнение собственников примыкающих к переводимому помещений (иначе каков смысл в информировании). Их мнение следовало бы учитывать при решениивопроса о переводе; строго говоря, это должно быть одним из основных условий перевода, разумеется, кроме случаев непригодности жилья.

Решение об отказе в соответствующем переводе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Переустройство жилого помещенияпредставляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения – изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК).

Эта статья не содержит достаточной информациив отношении видовпереустройства и перепланировки жилого помещения.

Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» [47] Российская газета. 2003. № 214 (доп. выпуск). установлены условия и порядок таких работ. Перечень этих работ включает:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств и т.д. и т.п.

Перепланировка жилых помещенийможет включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и проч. (см. п. 1.7.1 Правил).

Согласно этим Правилам указанные работы, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Правилами предусматривается также Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (приложение № 8 к Правилам).