Галина Шешко - Жилищное право. Учебное пособие

Государственный жилищный фонд может быть передан госпредприятиям в хозяйственное ведение и госучреждениям и казенным предприятиям – в оперативное управление (см. гл. 19 ГК «Право хозяйственного ведения, право оперативного управления»).

Муниципальный жилищный фонд —совокупность жилых помещений, принадлежащих органу местного самоуправления. Статья 130 Конституции РФ устанавливает, что местное самоуправление самостоятельно решает вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; согласно ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.

Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями (см. гл. 19 ГК).

В зависимости от целей использованияжилищный фонд подразделяется на:

жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма;

специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса;

индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования.

Данные положения ст. 19 ЖК определяют, на какие цели может быть использован тот или иной фонд. Так, жилищный фонд социального использования – только для предоставления жилых помещений гражданам по договорам социального найма (раздел III ЖК), специализированный – для предоставления отдельным категориям граждан на определенных условиях, предусмотренных положениями раздела IVЖК.

Жилищный фонд социального использования.Согласно ст. 49 ЖК жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущими инымгражданам, определяемым федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (см. ст. 40 Конституции РФ).

Жилье по такому договору предоставляется гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 57, см. также ст. 51, 52).

Специализированный жилищный фондтакже представляет собой фонд публичных форм собственности (ст. 92). Назначение специализированного жилья определено ст. 93—98 Кодекса. Жилые помещения этого фонда предоставляются по договору найма специализированных жилых помещений (ст. 99, 100, 104—108) и договору безвозмездного пользования (ст. 98, 109).

Индивидуальный жилищный фондиспользуется для проживания собственников жилых помещений и членов их семей (ст. 31), а также для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, что отражено в ст. 30 (ч. 2).

Статья 19 (п. 3 ч. 3) к индивидуальному жилищному фонду относит жилые помещения, используемые юридическими лицами —собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования [50] Хотелось бы обратить внимание, что в ряде поколений актов российского законодательства понятия «индивидуальный жилищный фонд»; «индивидуальный жилой дом»; «индивидуальное жилищное строительство» касались исключительно жилых домов (жилых помещений), принадлежащих гражданам на праве собственности. (См. гл. 6 ЖК РСФСР. См. также: ст. 104 Земельного кодекса РСФСР; Указ Президиума Верховного Совета СССР от 28 августа 1948 г. // Ведомости СССР. 1948. № 36; постановление Совета Министров СССР от 26 августа 1948 г. № 3211 // СП СССР. 1948. № 5. Ст. 62; постановления Совета Министров РСФСР от 5 октября 1962 г. № 1395 // СП РСФСР. 1962. № 21. Ст. 103; от 3 сентября 1963 г. № 1102 // СП РСФСР. 1963. № 16. Ст. 114; от 21 мая 1966 г. № 468 // СП РСФСР. 1966. № 15. Ст. 79 и т.д.) . Можно и так. Противоречий иным актам такая позиция не содержит. Общим в том и другом случае (собственник – гражданин или юридическое лицо) является предоставлениежилья для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.

Но для граждан – собственников жилых помещений это вторично. Основное назначение таких жилых помещений – использование для проживания собственникаи членов его семьи. Тогда как для собственника – юридического лица основным (единственным) основанием отнесения принадлежащего ему жилья к индивидуальному фонду является передачав пользование граждан, т.е. наличествует явное и существенное «несовпадение» форм использования.

«Объединение» помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в п. 1 ч. 2 обусловлено принадлежностью к одной форме собственности.Но что касается видов использования,то такое «объединение» не выглядит удачным, достаточного обоснования такой позиции не усматривается.

Жилые помещения жилищного фонда коммерческого использованияпрежде всего подлежат предоставлению по договору найма жилого помещения, регламентация которого осуществляется нормами гл. 35 ГК. В состав жилищного фонда коммерческого использования входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда, как это следует из положений п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК.

Договор найма (коммерческого) являет собой правовую форму использования жилищных фондов всех форм собственности: государственной, муниципальной, частной. Глава 35 ГК не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. (Высказывалась позиция об ограничении такого найма частным жильем.)

Объектом договора коммерческого найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 673 ГК); нанимателем по такому договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК); жилое помещение предоставляется на срок, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК), и проч. К такому договору подлежит применению ряд положений жилищного законодательства (см. ст. 673, 682, 687 ГК).

Статьями 679, 680 и 685 ГК также предусматривалось применение к такому договору положений жилищного законодательства. Данные статьи содержали требование о соблюдении нормы жилой площади на одного человека при вселении в жилое помещение других граждан, поднанимателей и временных жильцов.