Михаил Петров - Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный)

Контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, положение о котором утверждено постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 432.

Вступая в отношения, регулируемые настоящим Законом, Российская Федерация в лице уполномоченных органов власти и их должностных лиц:

1) определяет основы федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

2) устанавливает ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничения оборотоспособности земельных участков;

3) осуществляет государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства;

4) устанавливает порядок резервирования земель, изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

5) резервирует земли, изымает земельные участки, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации;

6) разрабатывает и реализует федеральные программы использования и охраны земель;

7) осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

Представленный перечень полномочий Российской Федерации как участницы правоотношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, не является исчерпывающим. Последние могут быть дополнены нормами иных законодательных актов, определяющих порядок использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.

К полномочиям субъектов Российской Федерации в области оборота земельных отношений относятся резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 10 ЗК РФ).

Вступая в оборот земель сельскохозяйственного назначения, субъекты РФ наделяются достаточно широким объемом полномочий. Совокупный анализ положений комментируемого Закона позволяет отметить, что решение основной массы процедурных вопросов, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, возлагается именно на органы власти и управления субъектов РФ. Им, в частности, предоставлено право на:

преимущественную покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов (подп. 3 п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 8);

определение момента начала приватизации земельных участков, расположенных на их территории (п. 4 ст. 1);

установление минимальных и максимальных размеров образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 4, п. 2 ст. 4);

обращение в суд с заявлением о понуждении собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 2 ст. 5);

установление минимального срока аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п. 3 ст. 9);

определение выкупной цены арендуемых земельных участков, приобретаемых гражданами или юридическими лицами по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка (п. 4 ст. 10);

установление случаев безвозмездной передачи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в фонде перераспределения земель (п. 4 ст. 10);

определение порядка проведения согласительных процедур в спорах о местоположении выделяемого земельного участка (п. 4 ст. 13);

обращение в суд с заявлением о признании права собственности субъекта Российской Федерации на земельный участок, образованный за счет земельных долей, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (п. 5 ст. 13).

Реализация субъектами РФ большей части представленных полномочий осуществляется исключительно посредством принятия соответствующих законодательных актов. Управление и распоряжение земельными участками осуществляются органами власти субъектов РФ только в отношении находящихся в региональной собственности.

По своему содержанию полномочия муниципальных образований в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, аналогичны полномочиям субъектов РФ. Их отличительной особенностью являются допустимые пределы такого участия. Участие органов местного самоуправления в обороте земель сельскохозяйственного назначения ограничивается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и связано с резервированием земель, изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установлением с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования, разработкой и реализацией местных программ использования и охраны земель.

5. Участие иностранных граждан, юридических лиц, а также юридических лиц с иностранной долей уставного капитала более 50% в земельных отношениях является предметом не одной дискуссии. Неоднократно этот вопрос выносился на рассмотрение высших органов судебной власти страны [22] См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы» // СЗ РФ. – 2004. – № 18. – Ст. 1833. . Учитывая данные обстоятельства, законодатель, принимая во внимание положения п. 3 ст. 62 Конституции РФ и п. 2 ст. 5 ЗК РФ, допускает возможность участия иностранных граждан и организаций, лиц без гражданства в отношениях, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 2 настоящей статьи пределы такого участия определяются исключительно положениями настоящего Закона. В силу прямой законодательной оговорки установление дополнительных условий посредством принятия иных законодательных актов, в том числе и на уровне субъектов РФ, не допустимо.

Более подробно анализ правового положения иностранных лиц и лиц без гражданства изложен при рассмотрении положений ст. 3 комментируемого Федерального закона.