Михаил Петров - Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный)

Назваными нормативными актами в свою очередь сформирован и тот объем требований, которые по смыслу комментируемой статьи предъявляются в процессе определения минимальных размеров образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. При этом во внимание должны быть приняты и учтены следующие обстоятельства:

границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, не допускается;

раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием, не допускаются;

образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные земельным законодательством (ст. 11.9 ЗК РФ).

В случае если на день вступления в силу комментируемого Закона минимальный размер земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения не определен, он считается равным минимальным размерам земельных участков, устанавливаемым в соответствии со ст. 33 ЗК РФ для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства ( см. ст. 19.1 настоящего Закона и комментарий к ней ).

2. Определение минимального размера земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения связано с рядом ограничений их оборота. Не допуская дробления земельных участков, устанавливается прямой запрет на осуществление сделок с ними, результатом которых может явиться образование новых, размеры и местоположения которых не соответствуют установленным комментируемой статьей требованиям.

Обязательными условиями реализации представленного в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи ограничения называется нарушение требований к размеру и местоположению вновь формируемых земельных участков. Следует отметить, что используемый в контексте представленной нормы соединительный союз «и» подразумевает одновременного наличие двух названных условий. В таком случае наличие лишь одного из названных условий не является препятствием к осуществлению такого рода сделки. Однако при таком подходе создаются условия для потери целостности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, происходит их минимизация и как следствие невозможность их использования по целевому назначению. Отсутствие в законе субъекта РФ требования о соблюдении минимального размера при образовании (выделении) нового участка либо его незначительный размер способствует обороту вновь образуемых участков, но может привести к их дроблению между множеством лиц и затрудняет образование крестьянских (фермерских) хозяйств или личных подсобных хозяйств, если в этом же субъекте РФ минимальный размер участка для них выше, чем размер доли в большинстве хозяйств.

Принимая во внимание, что в содержании комментируемой статьи основной акцент сделан именно на определении предельных размеров земельных участков, поэтому основным условием, ограничивающим совершение сделок, должен быть именно минимальный размер участка, установленный законом субъекта РФ. Таким образом, используемый в содержании нормы, представленной абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, союз «и» при перечислении условий, запрещающих совершение сделок с земельными участками, целесообразно заменить союзом «или».

Установление ограничений на выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий преследует цель создать благоприятные условия для функционирования агропромышленного комплекса Российской Федерации, наиболее полного и рационального использования природно-климатического и экономического потенциала, направленного на повышение продуктивности отечественного сельскохозяйственного производства, его экологизацию в целях обеспечения населения страны качественным продовольствием и улучшения социальной обстановки и жизни на селе, включая сохранение существующих и создание новых рабочих мест.

Предоставление гражданам (физическим лицам) в собственность, владение и пользование земельных участков в границах мелиоративной системы общего пользования допускается при условии соблюдения технологической схемы эксплуатации сооружений и устройств этой системы, являющихся общими для нескольких граждан (физических лиц). В указанных условиях формирование новых земельных участков из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель осложнено дополнительными требованиями, предъявляемыми к проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию мелиоративных систем. При распределении между гражданами (физическими лицами) мелиорированных земель в границах мелиоративной системы общего пользования эти лица обязаны осуществлять содержание и ремонт указанной мелиоративной системы на долевой основе пропорционально объему водоподачи или площади осушенных земель с заключением соответствующих договоров и привлечением (или созданием) специализированных организаций в области мелиорации земель.

Реализацию представленных в рассматриваемой норме ограничений законодатель связывает с предельным минимальным размером земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель. Последний в свою очередь устанавливается законами субъекта РФ исходя из совокупной площади всех земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в пределах его административных границ, удельных площадей земель искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель в их составе, степени развитости мелиоративной системы, в том числе разрабатываемых и готовых к вводу в эксплуатацию, климатических, географических и иных особенностей района.

В числе особенностей нормы абз. 3 п. 1 комментируемой статьи следует отметить, что она распространяет свое действие исключительно на отношения общей долевой собственности на землю. При этом состав и количество собственников земельного участка принципиального значения не имеют.

Перечисленные положения комментируемого Закона чрезвычайно важны для недопущения формирования земельных участков, использование которых в сельском хозяйстве невозможно с технологической точки зрения.