Михаил Петров - Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный)

3. Правила ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения их минимальным размером имеет свои исключения. В силу прямого указания названные ограничения не распространяются в случаях:

выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства;

изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель для строительства.

Выделение земельных участков менее установленного минимального размера для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств, законодатель ставит в зависимость от видов деятельности, ими осуществляемых. Перечень последних, представленный в тексте комментируемой нормы, является открытым и сформирован по принципу их осуществления по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее установленных минимальных размеров.

Законодатель не дает дополнительного определения того, что следует понимать под «технологией, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных». Более того, соответствующего разъяснения не дается и в сопутствующих законодательных актах, которыми по смыслу ст. 1 настоящего Закона осуществляется правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Исходя из общей концепции комментируемого Закона технологии, допускающие использование земельных участков, размеры которых менее установленных минимальных размеров, можно определить как процесс, состоящий из совокупности средств, методов, приемов и режима использования земельного участка, не связанного с производством, первичной и последующей (промышленной) переработкой сельскохозяйственной продукции в соответствии с утвержденным постановлением Правительства РФ от 11 июня 2008 г. № 446 «Об утверждении перечня сельскохозяйственной продукции, производство, первичную и последующую (промышленную) переработку которой осуществляют сельскохозяйственные товаропроизводители» [25] СЗ РФ. – 2008. – № 25. – Ст. 2981. , либо ее производство при условии, что доля хода от ее реализации составляет менее 50% от совокупного дохода за календарный год.

Именно к такого рода деятельности и относятся заявленные в тексте комментируемой статьи садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, в таких случаях определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. Выдел земельного участка в счет земельной доли допускается для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского фермерского хозяйства, а также для передачи участка в аренду или распоряжения им иным образом.

В качестве второго основания оборота земельных участков меньшего, чем установленный законами субъекта РФ, минимального размера законодатель называет случаи изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель для строительства. В силу прямого указания свое действие абз. 5 п. 1 комментируемой статьи распространяет на формируемые земельные участки.

Основания изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд представлены ст. 49 ЗК РФ, перечень которых является открытым. Он может быть дополнен и иными основаниями, установленными в случаях изъятия земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, законами Российской Федерации, а в случаях муниципальной собственности – законами субъектов РФ. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются ст. 55 ЗК РФ. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений, определяются федеральным земельным законодательством. Полномочия по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены в ст. 9 – 11 ЗК РФ.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Особенности изъятия земельных участков, используемых не по целевому назначению, с нарушением действующего законодательства или ненадлежащим образом, определены положениями ст. 284 – 286 ГК РФ.

Обязательным условием формирования таких земельных участков менее установленного минимального размера названа потенциальная возможность изменения их целевого назначения. В качестве юридического основания их предоставления законодателем называется наличие следующих документов:

утвержденные акты о выборе земельных участков для строительства и материалы предварительного согласования мест размещения объектов;

документы территориального планирования;

документация по планировке территории;

землеустроительная документация.

Упоминая об акте о выборе земельных участков для строительства как документе, оформляющем результаты выбора земельного участка, федеральное законодательство не дает четкого представления о его содержании. Действующим ЗК РФ установлено единственное требование к последнему – наличие в приложении к нему утвержденных органом местного самоуправления схем расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков (п. 5 ст. 31 ЗК РФ).